瑞银：香港地产：2026年预算：豪宅印花税上调带来负面意外

原标题：UBS Hong Kong Property 2026 Budget: Negative surprise from stamp duty hike for luxury residential

摘要

瑞银认为，香港2026年预算案对住宅市场复苏释放负面信号。政府未推出市场预期的正面刺激措施（如MPF购房放宽或印花税减免），反而将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税从4.25%上调至6.5%。这是自2018年空置税提案以来首次收紧措施，表明政府立场从支持转向中性或略负面。瑞银预计豪宅开发商将受冲击，其中九龙仓集团（Wharf）对超豪宅的敞口最大（占NAV的17%），其次是嘉里建设（6%）、恒基地产（4%）和新鸿基地产（2%）。政府计划在FY26/27出售9幅住宅用地，提供约22,000个单位，远高于FY25/26的13,700个目标，但未推出商业用地。瑞银认为，充裕的土地储备将限制住宅价格大幅回升。预算案对REITs略偏正面，瑞银继续看好领展（Link REIT），因其约7%的股息收益率、2H26租户销售和租金回正改善以及潜在股份回购。相比之下，开发商在年初至今强劲上涨后可能面临获利回吐和跑输。

主要观点

• 2026年预算案未推出正面刺激措施，反而上调豪宅印花税，对住宅市场复苏构成负面信号。
• 价值超过1亿港元的住宅交易印花税从4.25%升至6.5%，为2018年以来首次收紧措施。
• 瑞银认为政府立场从支持转向中性或略负面，因财政状况仍然紧张。
• 九龙仓集团对超豪宅的敞口最大，占NAV的17%；嘉里建设占6%，恒基地产占4%，新鸿基地产占2%。
• FY26/27将出售9幅住宅用地，提供约22,000个单位，远高于FY25/26的13,700个目标。
• 未推出商业用地，土地出售安排将按季度公布，旨在维持市场稳定发展。
• 瑞银预计，若住宅市场强劲复苏，政府可能加快土地出售步伐，但充裕的北部都会区土地储备使价格大幅回升可能性较低。
• 政府更新住房完工展望：未来五年私人住宅年均完工17,000个单位，公营住宅年均39,200个单位。
• 预算案重申推动REIT Connect，将引入修订法案允许REIT私有化或重组，并为寻求上市的REIT提供非住宅物业转让印花税豁免。
• 瑞银预计这些措施对领展和冠君产业信托略偏正面。
• 北部都会区更新：洪水桥三幅地块将用于大学校园发展；预留地块给香港科技大学新医学院；北环线主线及支线预计2034年或之前全面运营。
• 瑞银继续看好领展，理由包括约7%的股息收益率、2H26租户销售和租金回正改善、潜在股份回购。
• 开发商在年初至今强劲上涨后可能面临获利回吐和跑输。

论述逻辑

预算案未推出市场预期的正面刺激措施 → 反而上调豪宅印花税 → 这是2018年以来首次收紧 → 表明政府立场从支持转向中性或略负面 → 豪宅开发商受冲击，九龙仓集团敞口最大 → 政府计划增加住宅土地供应（FY26/27 22,000个单位 vs FY25/26 13,700个）→ 充裕土地储备限制住宅价格大幅回升 → 预算案对REITs略偏正面（REIT Connect、印花税豁免）→ 瑞银看好领展（高股息、改善基本面、回购）→ 开发商可能获利回吐。

关键展望

• 政府可能在2026年第三季度施政报告中进一步更新公屋租置计划。
• 若住宅市场强劲复苏，土地出售步伐可能加快。
• 北环线主线及支线预计2034年或之前全面运营。
• 报告未明确给出未来价格或评级变化的时间窗口。

推荐标的

• 领展（Link REIT, 0823.HK）：评级为买入，价格HK$38.24（2026年2月25日）。理由：约7%股息收益率、2H26租户销售和租金回正改善、潜在股份回购。
• 九龙仓集团（Wharf Holdings）：HK$26.08（2026年2月25日）。报告指出其对超豪宅敞口最大（占NAV 17%），但未给出评级。
• 嘉里建设（Kerry Properties）：HK$25.76（2026年2月25日）。敞口占NAV 6%，未给出评级。
• 恒基地产（Henderson Land Development）：HK$34.58（2026年2月25日）。敞口占NAV 4%，未给出评级。
• 新鸿基地产（Sun Hung Kai Properties）：HK$136.40（2026年2月25日）。敞口占NAV 2%，未给出评级。
• 冠君产业信托（Champion REIT）：HK$2.62（2026年2月25日）。报告认为预算案措施略偏正面，但未给出评级。
• 九龙仓置业（Wharf Real Estate Investment）：HK$28.56（2026年2月25日）。未给出评级。

关键图表

• Link Real Estate Investment Trust (HK$)
• Price Target (HK$) vs Stock Price (HK$) 历史走势图