美国银行：美银 香港物业：红化地积率试点+弱势美元：ODI咨询稿发布

摘要

美国银行认为，香港政府8月19日宣布、9月1日生效的20%额外地积比率试点计划（覆盖七个旧城区、楼龄50年以上住宅、地盘至少700平方米）是发展商的有意义政策催化剂，叠加美元走弱与30年期美债收益率回落，共同部分抵消了内地对外投资及税收政策的不确定性，惟须警惕美联储进一步紧缩的风险。 报告将恒基地产（买入）目标价上调4%至33港元、新鸿基地产（中性）上调7%至131港元，分别基于前瞻NAV/NAV折让40%和41%，并上调盈利预测以反映农地收回收益（新地FY27E EPS上调5%，恒地FY26-27E EPS调整-1%至+8%）。 华润置地 The Sterling Hong Kong 开盘强劲，显示定价合理时住宅需求仍具韧性。 发改委发布ODI管理咨询草案、明确纳入海外物业投资，报告认为相对6月框架并无意外；新地FY26盈利存在上行惊喜潜力，若其确认新田合资地盘11亿港元的政府收回收益份额。

主要观点

• 港府8月19日宣布新的额外地积比率试点计划，9月1日生效：七个旧城区内楼龄50年以上、地盘至少700平方米的住宅重建项目可获20%地积比（楼面面积）奖励；鉴于政府推动市区重建的紧迫性，美银认为资格范围很可能通过更广区域覆盖和更低最小地盘面积而扩大。

• 计划为期五年，七个指定旧区包括长沙湾/深水埗、马头角/九龙城/土瓜湾、旺角、西营盘/上环、荃湾、湾仔、油麻地；发展商可选择将楼面增加最多20%，或把奖励地积比转换为地价抵免（10年有效期、不可转让、不计息），可用于包括北部都会区在内的未来土地交易。政府指出过去十年重建项目约80%的新住宅单位来自私人发展商，且50年以上楼龄楼宇存量快速上升。

• 测算显示按当前试点方案，恒地价值增值温和、不足1%：合计4.27亿港元，仅相当于现价的0.3%。

• 若试点进一步扩大（区域扩展、更低地盘面积与楼龄要求），恒地价值增值可达1-2%，合计21.5亿港元。

• 山顶、九龙塘及石澳等低密度住宅区不得作为接收地盘；政府并透露城规会将审议允许跨区地积比转移的新指引，以提升市区重建项目的可行性。

• 发改委发布ODI管理咨询草案：非敏感对外投资须在实施前取得省级部门备案，通过受控海外实体进行的投资亦被覆盖，且须在投资前完成全部备案、批准及报告义务；美银认为草案对购房而言相对6月框架并无意外。

• 恒地业绩暗示新地FY26盈利有上行惊喜潜力：若新地确认其占新田合资地盘政府收回收益的份额11亿港元（恒地已于1H26入账）；政府已为新田推出原址换地计划，新地与香港置地共同拥有17公顷可能符合资格的土地，但合营是否参与、HKL最终保留权益还是向新地出售仍不明朗。

• 目标价上调：恒地（买入）升至33港元（+4%），基于前瞻NAV 40%折让、较2018年以来平均窄1.5个标准差，反映香港住宅市场复苏；新地（中性）升至131港元（+7%），基于NAV 41%折让、较平均窄2个标准差（此前为45%折让、窄1.5个标准差）；ADR目标价：新地16.69美元（+7%）、恒地4.2美元（+4%）。

• 盈利预测同步调整：新地FY27E EPS上调5%，恒地FY26-27E EPS调整-1%至+8%，主要计入农地收回利润（恒地收入确认有所提前）；新地NAV微升至2221港元、恒地升至548港元。

• 华润置地 The Sterling Hong Kong 开盘强劲，显示项目定价合理时住宅需求仍具韧性；美元走弱与30年期美债收益率回落亦支持情绪，部分抵消内地对外投资与税收政策的不确定性，但报告提醒美联储进一步紧缩的风险。

论述逻辑

• 市场情绪与估值传导：美元走弱+30年期美债收益率回落+The Sterling 强势开盘 → 确认合理定价下住宅需求韧性、市场情绪改善 → NAV折让具备收窄条件（新地由45%折让收窄至41%、窄2个标准差；恒地维持40%、窄1.5个标准差）。

• 落到结论：上调恒地（买入）目标价4%至33港元、新地（中性）7%至131港元，并上调EPS以反映农地收回收益（新地FY27E +5%、恒地FY26-27E -1%至+8%）→ 内地ODI咨询稿落地无超预期，新利好部分抵消对外投资与税收政策不确定性，但保留美联储进一步紧缩的风险提示；新世界因高杠杆维持跑输大市。

关键展望

• 额外地积比率试点计划于9月1日起实施、为期五年；美银预期未来资格将扩大至更广区域覆盖和更低最小地盘面积，为后续验证点。

• 城规会将审议允许跨区地积比转移的新指引，是提升重建项目可行性的下一个政策观察点。

• 新田原址换地计划推进待观察：新地与香港置地合共17公顷土地可能符合资格，但合营是否参与、HKL最终保留权益还是向新地出售权益仍不明朗。

• 新地FY26业绩存在上行惊喜窗口：若确认新田合资地盘11亿港元政府收回收益份额（恒地已于1H26入账）。

• 风险方面，报告提示美联储进一步紧缩的可能；恒地上行风险包括香港及内地楼价好于预期、农地收回快于预期、补地价低于预期，下行风险包括楼价更深下跌与项目延期等。