摩根大通：新加坡地产情报——与Colliers研究主管网络研讨会要点；东盟数据中心——新加坡优化效率，马来西亚增加兆瓦

原标题：J.P. Morgan SG Property Intelligence: Takeaways from webinar with Colliers’ Head of Research; ASEAN Data Centers~SG optimizes efficiency; Malaysia adds MWs

摘要

摩根大通近期举办网络研讨会，邀请Colliers研究主管Catherine He讨论新加坡地产前景。Colliers认为新加坡地产市场基本面健康，但增长日益分化，最强主题包括写字楼品质追求、郊区零售韧性、工业资产选择性机会及住宅需求放缓。所有板块中，最高品质细分市场供应受限，优质CBD写字楼、高端郊区商场、现代物流资产及差异化住宅项目持续吸引需求。AI已成为重要需求驱动力，尤其对写字楼、商业园区和数据中心。报告重申偏好新加坡REITs，首选CICT，并看好MPACT、CIT、UOL、FLT和MLT。数据中心方面，新加坡拟将PUE要求收紧至约1.25-1.3，马来西亚门槛为1.4，这强化了马来西亚作为增量超大规模和AI容量首选地的角色。新加坡开发成本约1200万美元/MW，马来西亚约700万美元/MW。报告维持对SCGB（OW）和KDCREIT（OW）的积极看法。此外，ESR-REIT以5.5%初始NPI收益率收购墨尔本5个永久产权物流资产，总收购对价A$303.0m，预计3Q26完成，FY2025备考DPU增厚4.3%（假设永续证券发行则+1.3%）。Frasers Property将出售5个澳洲物流资产给ESR-REIT，并出售悉尼商场Ed.Square Town Centre。URA更新反洗钱指引，明确大多数购房者无需进行财富和资金来源核查。

主要观点

• Colliers认为新加坡地产市场基本面健康，但增长日益分化和选择性。
• 最强主题：写字楼品质追求、郊区零售韧性、工业资产选择性机会、住宅需求放缓。
• 最高品质细分市场供应受限，优质CBD写字楼、高端郊区商场、现代物流资产及差异化住宅项目持续吸引需求。
• AI已成为重要需求驱动力，尤其对写字楼、商业园区和数据中心。
• 报告重申偏好新加坡REITs，首选CICT（OW，目标价S$2.75，当前S$2.41，上行14.1%）。
• 看好MPACT（OW，目标价S$1.45，当前S$1.31，上行10.7%），受VivoCity和较低SGD债务成本推动。
• 看好CIT（OW，目标价S$10.45，当前S$7.95，上行31.4%）和UOL（OW，目标价S$12.00，当前S$9.59，上行25.1%），因其新加坡住宅市场敞口和潜在价值释放。
• 认为FLT（OW，目标价S$1.12，当前S$0.97，上行15.5%）和MLT（OW，目标价S$1.40，当前S$1.22，上行14.8%）风险回报具吸引力。
• 新加坡拟将PUE要求收紧至约1.25-1.3，马来西亚门槛为1.4，这强化了马来西亚作为增量超大规模和AI容量首选地的角色。
• 新加坡开发成本约1200万美元/MW，马来西亚约700万美元/MW（Cushman & Wakefield估计）。
• 报告维持对SCGB（OW，RM7.50）和KDCREIT（OW，S$2.22，目标价S$2.60，上行17.1%）的积极看法。
• ESR-REIT以5.5%初始NPI收益率收购墨尔本5个永久产权物流资产，总收购对价A$303.0m（约S$271.3m），预计3Q26完成。
• FY2025备考DPU增厚4.3%，假设永续证券发行S$175.0m则DPU增厚+1.3%。备考总杠杆率41.9%，假设永续后改善至38.5%。
• Frasers Property将出售5个澳洲物流资产给ESR-REIT，净对价A$276.8m（约S$247.9m），并出售悉尼商场Ed.Square Town Centre给PGIM和AFM，对价A$248m。
• URA更新反洗钱指引，明确大多数购房者无需进行财富和资金来源核查，但高风险人群需加强尽调。

论述逻辑

报告从Colliers网络研讨会出发，指出新加坡地产市场整体健康但增长分化，高品质资产受追捧，AI成为新需求驱动力。基于此，报告推荐新加坡REITs，尤其偏好CICT、MPACT等。数据中心部分，新加坡收紧PUE标准将推动增量容量流向马来西亚，因后者成本更低、执行更快、可再生能源获取改善。报告据此看好马来西亚DC纯正标的SCGB和新加坡DC标的KDCREIT。此外，ESR-REIT收购和Frasers Property出售案例进一步印证物流资产交易活跃。URA反洗钱指引则对住宅市场影响有限。

关键展望

• 报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但提及多项即将到来的业绩发布和活动（见表1、表2）。
• 报告未明确给出价格或评级风险。

推荐标的

• CICT (CapitaLand Integrated Commercial Trust)：评级OW，目标价S$2.75，当前价S$2.41，上行14.1%。理由：新加坡REIT首选。
• MPACT (Mapletree Pan Asia Commercial Trust)：评级OW，目标价S$1.45，当前价S$1.31，上行10.7%。理由：VivoCity和较低SGD债务成本。
• CIT (City Developments)：评级OW，目标价S$10.45，当前价S$7.95，上行31.4%。理由：新加坡住宅市场敞口和潜在价值释放。
• UOL Group：评级OW，目标价S$12.00，当前价S$9.59，上行25.1%。理由：新加坡住宅市场敞口和潜在价值释放。
• FLT (Frasers Logistics & Commercial Trust)：评级OW，目标价S$1.12，当前价S$0.97，上行15.5%。理由：风险回报具吸引力。
• MLT (Mapletree Logistics Trust)：评级OW，目标价S$1.40，当前价S$1.22，上行14.8%。理由：风险回报具吸引力。
• KDCREIT (Keppel DC REIT)：评级OW，目标价S$2.60，当前价S$2.22，上行17.1%。理由：新加坡DC首选。
• SCGB (Sunway Construction)：评级OW，当前价RM7.50。理由：马来西亚DC纯正标的。

关键图表

Table 1: Upcoming events

Table 2: Upcoming results/business updates

Table 3: Developer peer valuations comparison

Table 4: Regional REIM peer valuations comparison

Table 5: S-REIT peer valuations comparison

Table 6: S-REITs’ one-year forward dividend yield vs. historical average

Table 7: S-REITs’ one-year forward yield spread vs. the historical average

Table 8: Developers’ current and historical price to book

Table 9: Developers’ current and historical discounts to RNAV