住房销售与融资新规解读：优化供给，修复信心

摘要

兴业证券宏观团队点评8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门同日印发的三份房地产文件：完善商品住房销售制度是主文件，信贷管理新规和资本市场新政属于配套。 报告认为本轮“地产组合拳”核心在于优化供给、以供带需、修复需求侧信心，而非直接给予需求刺激。 销售制度上，新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证（未开工）项目“优先”现房销售，已取得规划许可证项目“鼓励”现房销售，预售门槛提升至单体建筑主体结构封顶，而此前各地多为“投入开发资金达25%以上+形象进度”即可取得预售证。 信贷管理上，建立以单个项目为单位的开发贷款主办银行制度并对项目资金封闭管理，开发贷年限由一般3年拉长至预售最长5年、现售最长7年，预售项目个人住房贷款发放时点由主体封顶延后至竣工备案（从封顶到竣工可能还需一年左右），个贷最长期限由30年延长至40年。 证监会从再融资、并购重组、公司债与ABS、REITs、不动产私募基金试点五方面支持房企合理融资，推动融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。 报告判断行业将从“预售＋企业主体＋高周转”旧模式切换为“现售优先＋项目主体＋强化监管”新模式，土地财政旧循环被进一步拆解，房企拿地节奏与开发投资可能进一步承压，开发投资中枢或仍偏低，房地产的民生和消费属性进一步凸显。

主要观点

• 五部门8月28日同日印发三份文件打出“地产组合拳”，完善商品住房销售制度是主文件，信贷管理新规和资本市场新政属于配套；核心是优化供给、修复需求侧信心，而非直接需求刺激

• 现房销售分层推进：新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证（未开工）项目“优先”选择现房销售，已取得规划许可证项目“鼓励”实行现房销售，推动商品房销售从预售制主导向现房销售转变

• 预售门槛明显提升：商品住房实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；此前各地规则不一，多为“投入开发资金达25%以上+形象进度”即可取得预售证开盘销售

• 政策思路沿2022年“保交楼”、2024年“去库存”向“推现售”递进，推进现房销售、规范预售条件有助于缓解购房者对期房无法如期交付的担忧

• 建立开发贷款主办银行制度：以单个项目而非房企为主体，一个项目对应一家主办银行，负责单独或牵头银团发放开发贷款，项目资金账户开立在该主办银行进行封闭管理，指定了资金管理责任人

• 预售资金监管延续且可能强化，购房人首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，监管账户和定金账户应在主办银行开立；但是否从此前“额度监管”变为“全额监管”政策暂未明确

• 预售资金之外，开发贷、项目自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入主办银行账户“封闭管理”，开发贷要求“确保专款专用”，项目公司对外负债、投资等重大事项须事先告知主办银行；封闭管理是否类似冻结资金的监管暂未明确

• 延后个人住房贷款发放时点：现房销售应在销售备案后发放，预售应严格在项目竣工备案后发放，此前为主体结构封顶后即可发放；从封顶到竣工仍有外立面、装修、水电等环节，可能还需一年左右

• 延长开发贷年限以匹配建设销售周期：由此前一般3年拉长至预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，图1显示商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后

• 个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，降低月供、缓解购房者当期现金流压力，但实际效果仍待后续观察

• 证监会五大举措支持房企合理融资：支持上市房企再融资、并购重组、发行公司债券和资产支持证券（ABS）、推动REITs高质量发展、推进不动产私募投资基金试点，推动融资从依赖主体信用向基于项目情况转变

• 整体判断：新规推动房地产从“预售＋企业主体＋高周转”旧模式切换为“现售优先＋项目主体＋强化监管”新模式；信贷改革明晰资金监管责任、降低房企挪用资金概率，推动行业由高周转模式向慢开发模式转变

关键展望

• 展望后续，现房销售模式将拉长项目开发和资金回笼周期，或进一步削弱房企的拿地能力与意愿，房地产开发投资中枢可能仍将偏低

• 房企的资金周转和拿地节奏可能进一步放缓，土地财政和房地产开发投资可能仍将承压，以“预售回款—高周转开发—快速拿地”为核心的土地财政旧循环被进一步拆解

• 待观察事项：个贷期限延至40年的实际效果、预售资金是否由“额度监管”转向“全额监管”、“封闭管理”是否等同于冻结式监管，政策文件均暂未明确

• 本轮政策是对“十五五”规划纲要“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”要求的具体落地，与“十五五”规划将地产从城镇化章节挪到民生章节、保障房优先于商品房的指引一致；风险提示为国内外财政政策、货币政策不确定性及对政策理解不到位

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的（本篇为中国宏观经济点评，聚焦房地产销售与融资新规解读，未涉及个股评级、目标价或覆盖公司）

关键图表

图1. 2026年8月28日，五部门印发三文件支持地产供给侧高质量发展