摩根大通：地产数据监测：中国大陆：领先指标走软；香港：房价在连续5周上涨后微跌0.03%

原标题：J.P. Morgan Property Data Monitor：Mainland China： leading indicators softened； HK： home prices marginally dropped 0.03% after 5 weeks of positive growth

摘要

报告监测中国大陆和香港地产市场最新数据。中国大陆方面，中原一线城市二手房报价指数从22.4降至20.1，经理人信心指数从55降至53，主要受深圳和广州拖累，上海因政策放松有所改善。60城新房销售登记同比下降27%（上周-60%），12城二手房销售登记同比下降21%（上周-53%）。南向持股周环比增加0.34%，其中中国海外发展+1.7%，建发国际+1.3%。板块股价下跌3%，略跑输恒指（-2%）。摩根大通首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂（政策驱动反弹中高贝塔）；中国海外发展（国企）；龙湖集团（民企）。香港方面，房价指数周环比微跌0.03%，年初至今上涨4%，预计2026年全年上涨10-15%。中原估价指数微降至86.0，仍处高位，预示房价增长可能加速。35大屋苑二手房交易周环比下降18%至59宗。南向持股从7.18%降至7.09%，新鸿基地产+0.12%，恒隆地产-0.58%。板块股价下跌6%，跑输恒指（-2%），可能因年初至今大幅跑赢后获利了结。摩根大通首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、香港置地、恒隆地产。信用观点方面，JACI中国高收益地产指数周环比微跌0.1%，年初至今回报+9.4%。万科：深圳政府正制定800亿元救助方案，可能包括至少200亿元私募配售及600亿元专项政府债券额度，若执行则为信用正面，但尚未确认。龙湖集团：发布盈利预警，预计核心净利润从2024年70亿元转为2025年净亏损15-20亿元，主要因开发利润率收缩；预计未来几年盈利改善，自由现金流仍为正；偏好龙湖曲线（10%收益率）。新城发展：申请将两座吾悦广场作为商业REITs在上海分拆上市，拓宽融资渠道为信用正面。

主要观点

• 中国大陆领先指标走软：中原一线城市二手房报价指数从22.4降至20.1（Figure 1）。
• 经理人信心指数从55降至53，深圳和广州拖累，上海因政策放松改善（Figure 2）。
• 60城新房销售登记同比下降27%（上周-60%），受春节假期数据扰动后正常化（Figure 4/5）。
• 12城二手房销售登记同比下降21%（上周-53%）（Figure 6/7）。
• 南向持股周环比+0.34%：中国海外发展+1.7%，建发国际+1.3%，融创服务-0.4%，雅生活及绿城服务均-0.3%（Table 5）。
• 中国大陆地产板块股价下跌3%，略跑输恒指（-2%）；融创服务+7%，世茂+2%，保利物业+1%；龙湖-7%，金茂及越秀均-6%（Figure 14）。
• 摩根大通首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂（政策驱动反弹中高贝塔）；中国海外发展（国企）；龙湖集团（民企）。
• 香港房价指数周环比微跌0.03%（Figure 11），年初至今上涨4%，预计2026年全年上涨10-15%。
• 中原估价指数微降至86.0（上周86.7），仍处高位，预示房价增长可能加速（Figure 12）。
• 35大屋苑二手房交易周环比下降18%至59宗（Figure 10）。
• 南向持股从7.18%降至7.09%：新鸿基地产+0.12%，恒隆地产-0.58%（Figure 18）。
• 香港地产板块股价下跌6%，跑输恒指（-2%），可能因年初至今大幅跑赢后获利了结；领展-1%表现最佳，嘉里建设及信和置业均-9%（Figure 15）。
• 摩根大通首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、香港置地、恒隆地产。
• 信用观点：JACI中国高收益地产指数周环比-0.1%，年初至今+9.4%。
• 万科：深圳政府正制定800亿元救助方案，可能包括至少200亿元私募配售及600亿元专项政府债券额度，若执行则为信用正面，但未确认。
• 龙湖集团：盈利预警，预计核心净利润从2024年70亿元转为2025年净亏损15-20亿元，主要因开发利润率收缩；预计未来几年盈利改善，自由现金流仍为正；偏好龙湖曲线（10%收益率）。
• 新城发展：申请将两座吾悦广场作为商业REITs在上海分拆上市，拓宽融资渠道为信用正面。

论述逻辑

报告从领先指标（报价指数、信心指数）走软出发，结合新房和二手房销售登记同比大幅下降，显示中国大陆地产市场动能减弱。南向持股和股价表现分化，摩根大通据此筛选首选股，强调政策驱动反弹中的高贝塔标的。香港方面，房价在连续5周上涨后微跌，但年初至今涨幅和全年预测仍乐观，估价指数高位预示增长可能加速。二手房交易和南向持股下降反映市场情绪谨慎。信用观点聚焦万科救助方案（未确认）、龙湖盈利预警及新城REITs分拆，分别评估信用影响。

关键展望

• 中国大陆领先指标（报价指数、信心指数）后续走势。
• 新房和二手房销售登记能否持续正常化。
• 万科800亿元救助方案是否执行。
• 龙湖集团盈利改善时间点及自由现金流持续性。
• 新城发展REITs分拆进展。
• 香港房价能否实现2026年全年10-15%涨幅。
• 中原估价指数是否继续高位，预示房价增长加速。

推荐标的

• 华润置地 (1109.HK)：评级增持，首选股，政策驱动反弹中高贝塔。
• 华润万象生活 (1209.HK)：评级增持，首选股。
• 中国金茂 (817.HK)：评级增持，首选股。
• 中国海外发展 (688.HK)：评级增持，国企首选。
• 龙湖集团 (960.HK)：评级增持，民企首选；信用方面偏好龙湖曲线（10%收益率）。
• 新鸿基地产 (16.HK)：香港开发商首选。
• 信和置业 (83.HK)：香港开发商首选。
• 太古地产 (1972.HK)：香港收租股首选。
• 香港置地 (HKL)：香港收租股首选。
• 恒隆地产 (101.HK)：香港收租股首选。

关键图表

Figure 1: Centaline secondary asking price index vs NBS secondary home price index M/M in tier-1 cities

Figure 2: Centaline secondary manager confidence index in tier-1 cities vs. three-month rolling secondary sales

Figure 3: J.P. Morgan Mainland China Property Agency Web Traffic Index (weekly)

Figure 4: 60-city weekly primary sales registrations - compared with 2019-24

Figure 5: 60-city weekly primary sales registrations

Figure 6: 12-city daily secondary sales registrations

Figure 7: 12-city secondary sales registrations seven-day moving average

Figure 8: Midland weekend appointment volume (in 15 housing estates)

Figure 9: Centaline — No. of secondary listings (for sale)

Figure 10: Hong Kong weekly secondary transactions in 35 major estates

Figure 11: Hong Kong secondary home prices (Centa-city Leading Index, or CCL)

Figure 12: Centa Valuation Index (CVI) vs. secondary home prices (CCL) 1m rolling W/W

Figure 13: Hong Kong seven-day rolling average total tourist arrivals minus resident departures

Figure 14: Mainland China Property - Weekly share price performance (%)

Figure 15: Hong Kong Property & Conglomerates — Weekly share price performance (%)

Figure 16: Mainland China / Hong Kong Property & Conglomerates —- Weekly share price performance by company type

Figure 17: Short interest in Mainland China / Hong Kong Property - 30-day moving average

Figure 18: HK property average southbound holdings as % of free float