瑞银 SREIT 指南针：变化

摘要

瑞银本期SREIT Compass汇总新加坡39只REIT与商业信托（合计市值US$74.7bn）的估值、表现与资本结构：年初至今SREITs价格下跌12.3%，开发商下跌8.7%。 板块正以6.69%的2026E收益率交易，较10年期政府债券利差+423bps，P/NAV为-9.3%，瑞银覆盖口径P/RNAV为-12.3%，距离目标价存在23.8%上行空间。 瑞银预计2025-28E板块DPU年均增长+2.3%，由Healthcare +6.8%和Hospitality +3.6%引领。 本期对CLAR作出盈利调整：因出租率下降与融资成本上升，FY26-27E DPU下调1%，并在higher-for-longer利率环境下上调股本成本、下调中期增长率，目标价下调7%至S$2.94（前值S$3.17）。 板块新闻聚焦资产易手：DataBank行权以US$9.81m（低于3月估值10%）收购MINT的3255 Neil Armstrong Boulevard数据中心，而MINT拟出售的22个美国数据中心可归属账面值达US$1.07bn，若按账面值出售并偿债，瑞银估计DPU摊薄3-5%；Suntec REIT推出三处澳洲办公楼销售（基于上一次演示的加权平均cap rate 6.5%），以提高新加坡权重并将杠杆降至40%以下；Keppel REIT以较估值溢价7.4%出售首尔T Tower，所得用于偿债及最多S$25m单位回购；Stoneweg提议内部化管理人与欧洲运营平台，预计备考DPU增厚5.9%，取决于第三方委托转移。 瑞银板块首选为Keppel DC、CapitaLand Ascendas、NTT DC和Centurion Accommodation REIT。

主要观点

• 新加坡共39只REIT与商业信托上市，合计市值US$74.7bn；年初至今SREITs下跌12.3%，开发商下跌8.7%。

• 估值层面，SREITs以6.69%的2026E收益率交易，较10年期国债利差+423bps；关键统计还显示2026E EPU yield为6.4%、CY27E DPU yield为6.9%。

• P/NAV为-9.3%（全部SREITs口径），瑞银覆盖口径P/RNAV为-12.3%，距离目标价存在23.8%上行空间。

• 瑞银预计2025-28E板块DPU年均增长+2.3%，由Healthcare +6.8%和Hospitality +3.6%引领。

• 本期对CLAR下调FY26-27E DPU估计1%（反映较低出租率与更高融资成本），并因higher-for-longer环境上调股本成本、下调中期增长率，目标价-7%至S$2.94（前值S$3.17）。

• MINT新闻：DataBank行权以US$9.81m收购3255 Neil Armstrong Boulevard数据中心，较3月估值低10%；该资产仅占FY26总收入0.2%，对MINT拟出售的22个美国数据中心（可归属账面值US$1.07bn）的可实现售价参照有限；若按账面值出售并偿债，估计DPU摊薄3-5%。

• 办公REIT组合重塑提速：Suntec REIT启动三处澳洲办公楼销售（基于上一次演示的加权平均cap rate 6.5%），以提高新加坡权重并将杠杆降至40%以下。

• Keppel REIT同意以较估值溢价7.4%出售首尔T Tower，所得用于偿债及最多S$25m单位回购；Stoneweg提议内部化管理人与欧洲运营平台，预计备考DPU增厚5.9%，取决于第三方委托转移。

• 周度表现（截至2026年10月2日）：Landmark REIT以+14.3%领涨，Manulife US REIT以-5.9%领跌；统计剔除暂停交易的Dasin Retail、Eagle Hospitality与EC World REIT。

• 分行业FY25-28E EPU增长预测：分行业EPU增长的各分项数字无法从报告文本确认；文本可确认的是：预计SREIT DPU 2025-28E年均增长+2.3%，由Healthcare +6.8%和Hospitality +3.6%领先。

• 地域分布（按投资物业资产价值）：SREITs合计新加坡占57%、新西兰9%、中国6%、欧洲(英国)6%、亚洲其他6%、日本5%、香港3%。

• 亚洲REIT法规对比：新加坡为外部管理模式、最低房地产投资75%、开发受限（prohibited）、投资目的无杠杆限制、派息超过净收入的90%、税务透明。

论述逻辑

• 统计起点：39只S-REIT/商业信托、合计市值US$74.7bn、年初至今SREITs -12.3%，先给出全板块估值、表现与资本结构横截面

• → 估值判断：2026E yield 6.69%、较10Y国债+423bps、P/NAV -9.3%、P/RNAV -12.3%、距PT上行23.8%

• → 盈利拆解：预计2025-28E DPU年均+2.3%（Healthcare +6.8%、Hospitality +3.6%领先）；分行业FY25-28E EPU增长的具体分项数字无法从报告文本确认，支撑结构分化的结论需以文本可确认的DPU增速分项为准。

• → 个股落地：CLAR因出租率下降与融资成本上升下调FY26-27E DPU 1%，并在higher-for-longer环境下上调股本成本、下调中期增长率，PT由S$3.17下调7%至S$2.94

• → 事件验证：数据中心与办公资产易手（MINT 22个美国DC账面值US$1.07bn、Suntec澳洲cap rate 6.5%、Keppel REIT首尔溢价7.4%、Stoneweg内部化增厚5.9%）为可实现售价与DPU影响提供参照

• → 结论：板块偏好Keppel DC、CapitaLand Ascendas、NTT DC与Centurion Accommodation REIT

关键展望

• DPU增长路径：2025-28E年均+2.3%，Healthcare +6.8%、Hospitality +3.6%领先

• CLAR目标价由S$3.17下调7%至S$2.94，对应FY26-27E DPU下调1%、更高股本成本与更低中期增长率

• MINT若按账面值US$1.07bn出售22个美国数据中心并以所得偿债，瑞银估计DPU摊薄3-5%

• Stoneweg内部化后预计备考DPU增厚5.9%，但取决于第三方委托的转移

• Suntec REIT出售三处澳洲办公楼以提高新加坡权重并将杠杆降至40%以下；Keppel REIT计划最多S$25m单位回购

• 估值与上行空间参考：2026E yield 6.69%（较10Y国债+423bps），瑞银覆盖口径距离目标价上行23.8%

推荐标的

• 板块首选之一：Keppel DC REIT——评级Buy，价格S$2.13（2026年10月2日）

• CapitaLand Ascendas REIT（CLAR）——评级Buy，价格S$2.22（2026年10月2日）；本期目标价下调7%至S$2.94

• Centurion Accommodation REIT——评级Buy，价格S$1.03（2026年10月2日）

• NTT DC REIT——评级Buy，价格US$0.92（2026年10月2日）；评级历史表显示2026-09-07评级Buy、目标价US$1.23（当时股价US$0.96）

关键图表

图1. 周度价格表现

图2. 新加坡REIT范围——拥挤度评分

图3. 新加坡REIT收益率与10年期国债

图4. 自由流通市值（百万美元）

图5. 新达信托（Suntec）预期股息率

图6. 凯德综合商业信托（CICT）预期市净率

图7. 星狮地产信托（FCT）预期股息率

图8. 凯德腾飞房地产信托（CLAR）预期市净率

图9. 丰树工业信托（MINT）预期股息率

图10. 吉宝房地产信托（Keppel REIT）预期股息率

图11. 凯德腾飞房地产投资信托（新元）