太平洋证券 房地产行业专题报告：以一线城市为例，收储存量房落地提速

摘要

太平洋证券专题报告认为房地产行业收储去库存处于关键期、政策支持力度持续加大，收储既是盘活存量房产、消化商品房库存的举措，也是拓展保障性住房供给渠道的路径。 2026年《政府工作报告》首次提及“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，截至2026年2月中旬全国已有36个重点城市发布明确收储公告、超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。 上海方面，2026年2月2日建行上海市分行牵头的首批二手住房收购用于保租房项目签约，浦东、静安、徐汇先行试点，5月扩容至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦，截至7月25日三大试点区累计收购二手房551套、16户居民完成置换新房。 广州方面，4月30日出台总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴，首批120位业主获267.88万元（税前）补贴、带动交易总金额8.5亿元，南沙区另计划投入2.9亿元采购2万平方米商品房用作安置房源。 资金端，截至2026年3月末全国累计发行收储专项债超60亿元、收购约1.3万套，中航北京昌保租赁住房REIT上市募资9.268亿元为收储提供长期资金，用途上收储已扩展至保租房、安置房及高校学生宿舍。 上海保租房累计达61万套（间）、截至2025年末占比55%、约八成位于中环以外，中心城区小户型保租房缺口为收储提供空间。 报告指出收储仍面临供需错配、资金成本等问题，收储城市范围、规模及政府扶持力度有望进一步扩大，建议关注相关地方国企及开发商；风险为政策落地进程不及预期、需求修复不及预期及房地产行业下行风险。

主要观点

• 顶层政策首次点名收储：2026年《政府工作报告》首次提及“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，2024年以来中央会议多次提及支持收购存量商品房，2025年12月全国住房城乡建设工作会议亦要求推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等

• 地方扩面提速：截至2026年2月中旬全国已有36个重点城市发布明确收储公告、超80个城市表态支持区属国企收购存量住房；收储分两种模式——国企收储未售新房与国企收购居民旧房，后者与居民“卖旧买新”置换衔接

• 各地落地数据：2025年以来广州、深圳、佛山、珠海4市完成4个项目共1377套收购、金额14.43亿元，预计供应保障性住房约2100套；截至2025年9月广西累计收购2.92万套；截至2025年年底郑州累计配租人才公寓10.92万套（间）、市级项目平均出租率97%

• 专项债资金已启动但规模偏低：截至2026年3月末全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元、收购约1.3万套、建筑面积超100万m²，整体发行规模仍偏低、发行节奏较为缓慢，河南、湖南、重庆等地强调推进专项债收储

• REITs打通资本市场融资：中航北京昌保租赁住房REIT（180503）2026年4月29日深交所上市，份额4亿份、发售价格2.317元/份、募资总额9.268亿元，底层三个项目2022至2024年平均出租率均达98%

• 收储用途扩展至学生宿舍：湖北大学阳逻校区购置352套存量商品房（总建筑面积37048.04平方米、新增床位2800个、估算投资1.98亿元），合肥工业大学拟以1.18亿元收购龙湖翠湖壹号1号楼，中国矿业大学（2.93亿元）、中南大学（2.95亿元）亦有采购

• 上海2026年2月2日由建行上海市分行牵头启动首批二手住房收购用于保租房，浦东、静安、徐汇为试点区且三区在收购模式和要求上存在区别，普遍采取“政府专班统筹+国企平台实施+金融机构支持”模式，建行组合运用住房租赁贷款统筹支持房源收购与后续运营

• 上海试点快速扩容并见效：5月起试点扩容至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦，截至2026年7月25日徐汇、浦东、静安三大试点区累计收购二手房551套、16户居民完成旧房处置置换新房；静安已落地5例、累计接待咨询136户

• 上海收储房源基础充足：2025年二手房占一二手房总成交（不含保障房）的83%，总价400万元以下且70平方米以下二手成交7.9万套、占全市二手成交36%，浦东、徐汇、静安分别成交16709套、4800套、4737套，占比34.9%/36.8%/46.6%均高于全市水平

• 广州“卖旧买新”专项补贴：总规模2亿元，贷款总额不超300万元按1%补贴、达到300万元按每套3万元封顶，自2026年6月至2027年12月分7批次发放；首批120位业主获267.88万元（税前）、交易总金额达8.5亿元，超80%申领人新房面积增大、58%属跨区置换、75%新房均价较旧房增幅超50%

• 广州国企收购多线推进：安居集团2026年5月26日启动居民住宅“卖旧换新”试点，收购条件为环城高速以内且原则上距轨交站点3公里内、建筑面积不高于70平方米、对价不高于300万元，签约后180个自然日内须购新房；南沙区2026年2月24日挂网采购2万平方米商品房用作安置房源、投入2.9亿元、单价上限14500元/㎡

• 深圳、北京同步跟进：深圳安居集团2024年8月7日发布收购商品房用作保障性住房征集通告，要求主力户型面积满足65平方米以下、优先整栋或整单元未售项目；北京怀柔区2025年7月14日启动商品房“以旧换新”试点（有效期1年），由怀胜智慧城市公司收购二手住房、后续用作保障性租赁住房

论述逻辑

• 政策定调：2024年以来中央会议多次提及支持收购存量商品房，2026年政府工作报告首次写入“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，控增量、去库存、优供给成为修复供求关系的关键举措

• 地方扩面：中央定调后各地跟进，截至2026年2月中旬36个重点城市发布明确收储公告、超80个城市表态支持区属国企收购，形成国企收储未售新房与国企收购居民旧房两种模式

• 一线城市验证提速：上海建行牵头首批二手房收购进入实质性推进阶段并扩区至8区，广州补贴+国企收购+安置房采购多线落地，深圳征集、北京怀柔试点同步推进，证明收储由政策走向实操

• 资金与用途支撑可行性：专项债、商业银行贷款、REITs多元筹资压降融资成本，收储用途从保租房扩展至安置房、人才房乃至高校学生宿舍，模式可复制性增强

• 推导至结论与建议：收储既消化商品房库存又拓展保障房供给，赋能市场平稳健康发展，但因供需错配、资金成本等约束，收储城市范围、规模及政府扶持力度有望进一步扩大，建议关注相关地方国企及开发商

关键展望

• 报告预计2026年将有更多配套政策出台，保障性安居工程补助资金、城中村改造专项资金等用于收购存量商品房或将成为更多城市探索方向，推动商品房去库存

• 上海收购试点范围有望继续扩大，据上海市政协委员丁祖昱采访口径，未来可能有7个区加入、估计全年收购总规模大概在1万套左右（属受访者估计，非报告量化预测）

• 广州“卖旧买新”专项补贴按季度发放，自2026年6月至2027年12月共发放7批次，第一至第六批次每批1000个名额，第七批次视结转额度适当增加，补贴资金用完即止

• 随着各地政策逐步推进、后续配套政策进一步完善，收储的城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大

• 风险提示：政策落地进程不及预期、需求修复不及预期、房地产行业下行风险

推荐标的

• 报告未给出个股评级与目标价，行业层面投资建议为关注受益收储提速的相关地方国企及开发商

• 报告提及广州“卖旧买新”补贴直接降低置换成本、加速优质项目去化，越秀地产（获补贴申领人中10余人认购其在售8个项目）、华润置地（7人选择长隆万博悦府）为点名受益房企，但未附评级