2026-09-27 · 国内研报 · 公司/行业基本面

长江证券地产新政显微镜系列2：房贷框架优化释放了哪些需求？

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摘要

长江证券本篇专题为地产新政显微镜系列第二篇，聚焦8月末房贷监管框架优化的需求释放效果。报告指出，7月以来地产进入传统淡季，12城二手房成交面积同比落至和去年同期持平，但经历数年供给去化后一线城市二手房平均去化周期已降至13个月、上海仅5个月，供给端格局不差，主要问题在需求端低迷；7-8月居民中长贷再次连续两月同比少增，印证居民缩表行为明显、贷款意愿不强。本轮政策将申请房贷中债务支出与收入的比例上限从55%提升至60%，房贷支出占收入的比例上限维持50%不变，上海将购买外环外住房二套房商贷最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。以上海平均月税后工资11424.7元、30年等额本息测算：单人申请在30%-50%首付下能支付得起的房源主要在300万元以内，债务占比上限提升释放的增量贷款需求或对应150-250万元左右房源，首付下调释放的主要是150万元以下低总价需求；家庭共同申请下可负担房源多数仍在500万元以内，债务占比放松对应增量房源主要在300-500万元左右，首付下调释放的或主要是300万元以内需求。报告认为当前居民平均收入仍难有效覆盖月供是贷款意愿不高的主因，本轮新政确能定向释放低总价房源贷款需求，但价的宽松同样重要：新政支持存量浮动利率房贷协商调息可部分缓解月供压力，而一线城市平均租售比明显低于房贷利率，买房性价比仍有待提升，总量性金融条件宽松或仍是地产迎来长期拐点的一个重要条件。风险提示：政策相机抉择仍有不确定性、测算可能存在偏误风险。

主要观点

7月以来地产市场进入传统淡季，主要矛盾或是需求端相对偏弱，带看指数持续下滑。

供给端格局不差：经历数年供给去化，一线城市二手房平均去化周期已降至13个月，其中上海已降至5个月。

需求端低迷获宏观数据印证：12城二手房成交面积同比与去年持平，7-8月居民中长贷再次连续两月同比少增，居民缩表行为仍明显、贷款意愿不强。

8月中央到地方政策频出：8月18日国务院修改住房公积金管理条例，8月28日多部委发文改革完善房地产信贷管理，明确月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%）、月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%），个人住房贷款期限最长不超过40年。

量的角度核心政策：将申请房贷中债务支出与收入的比例上限从55%提升至60%，房贷支出占收入的比例上限维持50%不变，理论上有助于释放在债务上限附近的家庭或个人贷款需求。

上海将购买外环外住房的二套房商业贷款最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。

单人测算（以上海平均税后收入11424.7元、30年等额本息为基准）：30%-50%首付下能支付得起的房源主要是300万元以内的资产；债务占比上限55%提升到60%释放的增量贷款需求或对应150-250万元左右房源；首付由不低于20%下调至不低于15%释放的主要是150万元以下低总价房源需求。

家庭共同申请（假设两人为主要收入来源）测算：30%-50%首付下能支付得起的房源多数仍在500万元以内；本次债务占比放松针对的增量房源主要在300-500万元左右；上海调降首付释放的或也主要是300万元以内的低总价房源需求。

案例验证：在上海以40%首付、30年贷款购买总价200万元的房子，月供约5092元，约占上海平均收入11425元的44.6%，大概率属于本次政策优化后的增量需求；两人家庭同条件可购买总价400万元的房子。

居民平均收入仍难有效覆盖月供是贷款意愿不高的主因：多数主要城市家庭平均收入或仍低于当地面积约90平米完全由贷款买房带来的月供支出，本轮新政只能定向释放低总价房源的贷款需求。

价的维度宽松可能同样重要：本次新政同时发布支持存量浮动利率房贷协商调息等政策可部分缓解月供压力；当前一线城市平均租售比明显低于房贷利率，买房性价比仍有待提升。

总体结论：本轮新政刺激效果可能更集中于低总价房源，总量性金融条件宽松或仍是地产迎来长期拐点的一个重要条件。

论述逻辑

7月以来地产进入传统淡季、带看指数持续下滑、12城二手房成交面积同比与去年持平 → 但一线城市二手房去化周期已降至13个月、上海仅5个月，供给端格局不差 → 主要问题在需求端：7-8月居民中长贷连续两月同比少增，印证居民缩表、贷款意愿不强 → 因此8月末新政思路转向优化房贷监管框架、放宽居民信贷限制：债务支出收入比上限由55%提至60%（月供收入比上限50%不变）、上海外环外二套首付由不低于20%降至不低于15% → 以上海平均税后收入11424.7元、30年等额本息测算：单人30%-50%首付下可负担房源约300万元以内、家庭多数在500万元以内 → 债务占比放松释放的增量房源单人约150-250万元左右、家庭约300-500万元左右，首付下调释放150万元/300万元以内低总价需求 → 结论：本轮刺激效果或更集中于低总价房源，价的宽松（存量浮动利率房贷协商调息、租售比低于房贷利率）同样重要，总量性金融条件宽松或仍是地产迎来长期拐点的重要条件。