国新证券 易华强 行业研究 行业定期 房地产行业周度观察

摘要

房地产行业获维持“中性”评级。 高频数据偏弱：30大中城市新房周成交114.66万平方米，同比下跌11.96%、环比下跌34.33%，其中一线城市同比增长34.98%，二、三线城市同比分别下跌27.3%和30.69%；10大城市存销比98.16，二线城市高达159.45。 7个一二线城市二手房周成交121.58万平方米，同比下跌1.28%，累计成交同比上涨1.53%。 政策端，北京自2026年8月8日起施行新政，从优化限购、完善房屋赠与、加大公积金支持三方面发力，夫妻双方缴存公积金的首套房最高贷款额度提高至240万元。 报告认为行业进入存量时代、开发企业难以实现较高毛利率，且中期业绩预告亏损公司较多，建议关注销售情况较好、业绩稳健的房地产企业。

主要观点

• 2026年初以来房地产板块累计下跌15%，同期沪深300上涨1.39%，板块累计落后沪深300指数16.39个百分点

• 30大中城市新房周成交114.66万平方米，同比下跌11.96%、环比下跌34.33%；一线城市同比上涨34.98%，二线、三线城市同比分别下跌27.3%、30.69%

• 年内30大中城市新房累计成交5086.59万平方米，同比下跌6.37%

• 10大城市存销比98.16，其中一线城市57.97、二线城市159.45，受成交量波动影响存销比环比下降

• 7个一二线城市二手房周成交121.58万平方米，同比下跌1.28%、环比下降15.06%；累计成交4648.31万平方米，同比上涨1.53%

• 土地市场量价齐跌：100大中城市土地成交建筑面积1126.56万平方米、环比下跌37.59%，成交总价278.24亿元、环比下跌64.16%，楼面均价2470元、环比下跌42.56%，仅溢价率9.65%、环比上涨2个百分点

• 年内100大中城市土地成交建筑面积累计60017.22万平方米、同比下跌11.13%，土地成交金额累计9283.84亿元、同比下降25.76%

• 北京自2026年8月8日起施行新政，包含优化住房限购、完善房屋赠与、加大公积金支持3个方面7项措施；非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限由2年调减为1年

• 公积金支持力度明显加大：夫妻双方均为缴存人的首套、二套最高贷款额度分别提高至240万元、200万元，符合条件叠加上浮后最高贷款额度可达340万元

• 投资建议：行业进入存量时代、开发企业难以实现较高毛利率，中期业绩预告亏损公司较多、上市公司业绩较差，建议关注销售情况较好、业绩稳健的房地产企业

论述逻辑

• 高频数据验证基本面：新房成交同环比双降、土地市场量价齐跌，仅一线城市新房成交同比增长34.98%，显示需求收缩与城市间分化并存

• 库存与供给端佐证：二线城市存销比高达159.45，土地成交面积与金额累计同比双位数下滑，印证“控增量、去库存”的政策必要性

• 政策端信号：北京8月8日新政从限购、赠与、公积金三方面放松，与报告所述“因城施策控增量、去库存、优供给”的政策主线相互印证

• 落到投资结论：存量时代竞争加剧、毛利率难高，叠加中期业绩预告亏损公司较多，板块维持中性评级，仅建议关注销售好、业绩稳健的房企

关键展望

• 行业评级为“中性”，按国新证券评级定义即预期未来6个月内行业指数相对市场指数持平

• 北京《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》自2026年8月8日起施行，限购放松、赠与便利化与公积金提额的政策效果构成后续观察点

• 报告认为政策持续发力有助于改善房地产供求关系，通过好房子建设加快构建房地产发展新模式

• 风险提示：宏观经济波动风险；房地产政策调整对市场的积极影响低于预期；房地产市场结构分化

推荐标的

• 行业评级：中性（预期未来6个月内行业指数相对市场指数持平）

• 报告未明确给出个股推荐标的与目标价，仅建议关注销售情况较好、业绩稳健的房地产企业