瑞银 欧洲房地产：估值快照

摘要

本报告提供了欧洲（含英国）房地产板块的估值快照，涵盖了英国、比荷卢、法国、德国、中东及北非（MENA）、西班牙、瑞典和瑞士等地区的关键财务指标。 报告详细列出了各上市公司的每股净资产（NAV）、NAV折溢价率、股本回报率（ROE）以及杠杆水平（LTV和净债务/EBITDA）。 数据反映了截至2026年9月22日的市场收盘价及各公司最新的财务预测。 报告旨在为投资者提供各区域房地产股票的估值基准，不构成投资建议。

主要观点

• 英国房地产板块整体NAV折价率显著，FY26e预期折价率范围在-10.1%至-51.1%之间。

• 德国房地产公司普遍面临高杠杆压力，Vonovia的FY26e LTV预计为46%，净债务/EBITDA为13.3x。

• 中东及北非（MENA）地区房地产公司表现出不同的杠杆特征，Azrieli的FY26e LTV为39%，而Emaar Properties的LTV为-37%。

• 法国房地产板块中，Icade的NAV折价率较高，FY26e预期折价率为-68.4%。

• 瑞士房地产公司估值相对稳健，Allreal和PSP Swiss Property的FY26e NAV折价率分别为18.6%和20.6%。

• 瑞典房地产公司杠杆率普遍较高，Balder的FY26e LTV预计为58%。

论述逻辑

• 报告通过汇总各区域房地产上市公司的财务数据（NAV、ROE、杠杆率），构建了一个横向对比的估值框架。逻辑链条为：收集各公司最新收盘价及财务预测 -> 计算NAV折溢价与杠杆指标 -> 对比不同区域及公司间的估值差异 -> 为投资者提供量化参考。

关键展望

• 报告提供了各公司FY25至FY28的NAV增长及股息预测，作为未来估值验证点。

推荐标的

• 报告覆盖了欧洲多国房地产公司，但明确指出不覆盖Big Yellow、Grainger、LondonMetric、Tritax Big Box、Covivio、Balder和Inmobiliaria Colonial，相关数据基于共识预测。

关键图表

图1. 每股收益