高盛：恒基地产(0012.HK)：2026年上半年(1H26)业绩超预期，物业发展利润强劲复苏叠加农地收储收益，无意降价清理库存

摘要

恒基地产2026年上半年业绩大幅超出高盛及市场预期，期内录得法定净利润41亿港元；剔除约-10亿港元投资物业公允价值亏损后，基础净利润同比大增66%至51亿港元。 业绩爆发主要由政府收回农地带来的16亿港元税前收益，以及香港物业发展项目强劲的17亿港元税前利润结算（去年同期仅7000万港元）所驱动。 期内集团香港地产发展业务确认收入增长至133亿港元，毛利率由去年同期的2.1%显著回升至18.3%。 公司维持中期每股分红0.50港元不变，基础利润派息率为48%。 高盛看好其在香港住宅市场复苏中的杠杆弹性、北部都会区深厚的农地储备变现潜力，以及中环新海滨项目带来的长期经常性租金支撑，重申“买入”（确信买入名单，Buy CL）评级，12个月目标价维持41.00港元。

主要观点

• 2026年上半年基础净利润同比激增66%至51亿港元，法定净利润为41亿港元，业绩大幅超预期。

• 政府收回农地贡献16亿港元税前收益，且香港地产发展业务税前利润由去年同期的7000万港元大幅增至17亿港元。

• 集团应占EBIT历经数年下滑后同比反转增长45%至70亿港元，香港地产发展确认收入达133亿港元且利润率大幅回升至18.3%。

• 香港中华煤气贡献同比增长10%至21亿元人民币，马来西亚工厂投产带动可持续航空燃料（SAF）销量增加。

• 中国内地物业发展EBIT亏损扩大至-4亿港元，主要受为获取地块而低于市价出售部分合作项目单位的单次交易拖累；内地投资物业租金同比下滑10%。

• 中期每股股息维持0.50港元，相当于基础每股收益的48%派息率或扣除资本化利息后现金收益的68%。

• 持有农地储备达3840万平方呎地盘面积，其中约90%（3450万平方呎）位于北部都会区，按政府收地价HK$1,043 psf估算对应价值达400亿港元或每股8.3港元。

• 恒基地产就洪水桥试点区域单独提交标书，涵盖3幅住宅用地、3幅企业及科技园用地与4幅公共设施用地，并对多元化农地变现合作方式持开放态度。

• 中环The Henderson写字楼出租率环比微降5个百分点至90%，管理层计划分拆原展览楼层出租给家族办公室以提升租金回报。

• 集团负债率稳步改善，不含股东贷款的净负债率下降至17.9%（2025年底为18.7%），含股东贷款的净负债率降至41.6%。

论述逻辑

• 香港地产发展业务确认收入大增及利润率强势反弹，叠加政府收回农地带来16亿港元收益 -> 推动2026年上半年基础利润超预期同比大增66%至51亿港元，扭转集团多年EBIT下行趋势 -> 结合北部都会区3450万平方呎优质农地储备的潜在收储重估（价值或达每股8.3港元）与中环新地标逐步落成的长期现金流 -> 支撑恒基地产在折价59%的高安全边际下维持“买入”（确信买入名单）评级与41.00港元目标价。

关键展望

• 将2026-2028年每股收益（EPS）预测分别上调15%/1%/1%，12个月目标价维持41.00港元不变。

• 香港市区重建奖励地积比率先导计划拟于9月推出，针对7个旧区逾50年楼龄项目提供额外20%免地价楼面，恒基0.7mn sq ft旧改项目有望受益。

• 中环新海滨项目（Central Yards）预计于2026-2032年分期完工，预计推动租金EBIT从2025财年的65亿港元稳步增至2028财年的78亿港元（年复合增长率6%）。

• 短期股价仍受利率变动、中国离岸投资及资本管制等宏观因素扰动，但中短期供需失衡将支撑香港房价进一步上涨。

推荐标的

• 恒基地产（Henderson Land，0012.HK）：维持“买入”（确信买入名单，BUY CL）评级，目标价41.00港元，现价28.18港元，潜在涨幅45.5%。看好其销售资源充足更具复苏杠杆，拥有大量可变现农地，且估值具吸引力（FY26E NAV折价59%，P/B为0.4倍，股息率4.5%）。