房地产行业：五部门同步发声，房地产销售及信贷制度迎来重大调整

摘要

中信建投于2026年8月29日发布行业简评并维持房地产“强于大市”评级。 8月28日五部门同步出台三份文件并发布5份信贷配套文件，以项目公司制、主办银行制及现房销售制为基石，覆盖土地供给、开发建设、融资体系、销售交易、风险监管全链条，对运行20多年的预售制、高杠杆融资模式进行系统性重构。 销售制度方面，商品住房预售单体建筑需完成主体结构封顶，首付款、个人按揭贷款等全部购房资金必须存入监管账户，新出让土地、未取得规划证的项目优先实行现房销售，并首次推行“现房销售定金制”、推行“交房即交证”。 信贷制度方面，实行主办银行制并对项目资金封闭管理、专款专用，预售项目贷款最长5年、现房项目及商业地产最长7年，个人住房贷款期限从30年延长到40年。 报告判断房企高周转模式终结、行业进入质量竞争时代，高杠杆弱资质房企将加速出清、行业加速向头部集中；短期部分城市可能面临供给收缩，中长期交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求、支撑市场逐步企稳。 投资上重点推荐A股滨江集团、张江高科、建发股份、我爱我家，港股华润置地、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、贝壳-W。

主要观点

• 8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局、证监会、央行五部门同步发声，出台三份核心文件并配套5份信贷试行管理办法，覆盖土地供给、开发建设、融资体系、销售交易、风险监管全链条，对运行20多年的预售制和高杠杆融资模式进行系统性重构。

• 预售门槛根本性抬升：商品住房预售单体建筑需完成主体结构封顶，打破过往高周转基础；首付款、个人按揭贷款等全部购房资金必须存入监管账户，实行预售资金强监管。

• 现房销售推进新老划断：新出让土地、未取得建设工程规划许可证的项目优先实行现房销售，已取得规划证的项目鼓励现房销售；首次推行“现房销售定金制”，并推行“交房即交证”解决历史办证痛点。

• 配套政策同步松绑：土地端允许分期缴纳土地出让价款，金融端要求开发贷款与项目建设周期匹配。

• 资本市场支持多元融资：证监会《意见》明确融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变，重申股权再融资、加大债券融资支持，支持租赁住房、城市更新项目发行REITs，稳慎推进商业地产REITs，打通“开发-运营-退出”的资产闭环，并完善风险处置机制。

• 信贷制度以主办银行制为核心重构全周期：单个项目对应一家主办银行，对项目资金进行封闭管理、专款专用；同时延长贷款期限，预售项目最长5年、现房项目最长7年、商业地产最长7年。

• 个人住房贷款重大调整：期限从30年延长到40年，延后发放时点确保“能拿房、再还贷”，资金支付至主办银行账户或预售资金监管账户。

• 金融监管总局印发五个试行管理办法（城市更新项目贷款、房地产信托、商业地产贷款、个人住房贷款、商品住房开发贷款），把“房地产金融”拆分为五个独立赛道，支持范围从住宅开发拓展到商业持有、城市更新、存量运营等领域。

• 高周转模式终结、行业进入质量竞争时代：现房销售及主办银行封闭管理大幅提升房企自有资金沉淀要求，核心竞争力转向产品力、成本管控、运营能力及融资能力，高杠杆、弱资质房企将加速出清，行业加速向头部企业集中。

• 供给与土地格局变化：短期预售门槛提高导致新房可售房源阶段性收缩、二手房成交占比提升；新房开发周期拉长使拿地决策愈加谨慎，核心城市优质地块价值进一步凸显、土地市场进一步分化；“好房子”成为房企获得产品溢价的核心竞争力。

• 风险提示：预售门槛抬高拉长拿地到销售周期，如房价下行或恢复不及预期，可能导致房企利润率下滑或出现亏损；融资能力较差的房企可能面临现金流阶段性压力及局部流动性风险；部分热点城市短期可能面临供需错配；需求端有赖居民购房信心修复。

论述逻辑

• 事件（8月28日五部门三文件+5份信贷配套文件出台）→ 销售端收紧（预售单体封顶+购房资金强监管+现房销售新老划断）→ 房企资金压力上升 → 融资端对冲（重申股权再融资、加大债券支持、扩容REITs+主办银行制封闭管理与贷款期限延长）→ 高周转模式终结、自有资金沉淀要求大幅提升 → 高杠杆弱资质房企加速出清、行业向头部集中、土地市场分化 → 短期新房可售房源阶段性收缩、二手房成交占比提升 → 中长期交付风险消除释放被压抑的刚需与改善需求、支撑市场逐步企稳 → 由此得出国家加快构建房地产发展新模式态度明确、看好行业板块整体表现，推荐核心城市布局、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司。

关键展望

• 行业评级维持“强于大市”，评级基准为报告发布日后6个月内行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅，强于大市对应相对涨幅10%以上。

• 短期部分城市可能面临供给收缩、房企可能面临现金流阶段性压力；中长期将推动房地产从“经济增长引擎”向“民生保障+资产配置”的双重定位回归。

• 中长期看，交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求，支撑市场逐步企稳。

推荐标的

• 滨江集团（A股）：报告重点推荐，属看好方向中布局核心城市的开发商；报告未给出个股评级与目标价。

• 张江高科（A股）：报告重点推荐；报告未给出个股评级与目标价。

• 建发股份（A股）：报告重点推荐；报告未给出个股评级与目标价。

• 我爱我家（A股）：报告重点推荐，属看好的二手中介公司方向；报告未给出个股评级与目标价。

• 华润置地（港股）：报告重点推荐；报告未给出个股评级与目标价。

• 中国金茂（港股）：报告重点推荐；报告未给出个股评级与目标价。

• 建发国际集团（港股）：报告重点推荐；报告未给出个股评级与目标价。

• 绿城中国（港股）：报告重点推荐；报告未给出个股评级与目标价。

• 贝壳-W（港股）：报告重点推荐，属看好的二手中介公司方向；报告未给出个股评级与目标价。