周观REITs系列：证监会，支持租赁住房、城市更新等项目发行REITs

摘要

天风证券周观REITs系列周报：8月28日证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出推动REITs高质量发展，支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，并稳慎推进商业不动产REITs发展。 一级市场方面，截至2026年8月28日上市REITs共发行88只、发行规模2370亿元。 本周（2026.8.24-2026.8.28）REITs市场上行，中证REITs全收益指数上涨1.39%，REITs总指数上涨1.90%，产权、经营权指数分别上涨2.52%、0.76%，REITs总指数跑赢沪深300指数2.11个百分点。 个券层面建信中关村产业园REIT以18.40%领涨，中金湖北科投光谷REIT、博时招商蛇口产业园REIT分别上涨11.74%、8.29%。 报告另覆盖各大类资产长周期表现对比、REITs与大类资产及REITs内部相关性、以及截至8月28日各只REITs的中债估值收益率与P/NAV估值分位。 风险提示为基础资产经营不确定性、现金流测算偏差及发行进度不及预期。

主要观点

• 政策端：8月28日证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展，盘活存量资产、拓宽房地产开发企业等权益融资渠道。

• 政策细化方向：支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs；研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求；稳慎推进商业不动产REITs发展。

• 一级市场持续扩容：截至2026年8月28日，上市REITs发行规模达2370亿元，共发行88只。

• 发行历程：C-REITs 2021年首批试点、2022年底层资产扩围、2023年发行节奏趋缓、2024年发行节奏加快，目前已进入常态化发行阶段，2026年扩围至商业地产。

• 本周（2026.8.24-2026.8.28）REITs市场上行：中证REITs全收益指数上涨1.39%，REITs总指数上涨1.90%，产权REITs指数上涨2.52%，经营权REITs指数上涨0.76%。

• 相对表现：REITs总指数本周跑赢沪深300指数2.11个百分点、跑赢中证全债指数1.93个百分点、跑赢南华商品指数0.91个百分点。

• 个券层面：建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT、博时招商蛇口产业园REIT领涨，涨跌幅分别为18.40%、11.74%、8.29%；中航北京昌保租赁住房REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、华泰江苏交控REIT领跌，分别为-1.36%、-1.18%、-0.73%。

• 长周期看，中证REITs全收益指数250日下跌10.09%、YTD下跌1.30%，同期沪深300指数YTD上涨17.14%，南华商品指数YTD上涨18.64%，REITs年内表现弱于股票与商品。

• 流动性：本周REITs总体成交活跃度上行，总成交额（MA5）为5.06亿元、环比上升6.6%；产权和经营权成交额（MA5）分别为3.61亿元和1.45亿元，环比分别变化11.2%和-3.3%。

• 细分资产成交结构：园区基础设施MA5成交额1.21亿元为最大、占比23.9%，环比+21.4%；能源基础设施0.52亿元（-2.9%）、仓储物流0.61亿元（+8.8%）、保障性租赁住房0.33亿元（+4.6%）、市政环保0.15亿元（-31.5%）、交通基础设施0.78亿元（+4.8%）、消费基础设施0.8亿元（-0.3%）、数据中心0.45亿元（+11.4%）、商业不动产0.22亿元（+24.9%）。

• 相关性：REITs内部近20日产业园区REITs指数与仓储物流REITs指数相关系数达0.947，为各细分类型间最高；中证REITs指数近250日与中证转债相关系数0.211、与沪深300为0.116。

论述逻辑

• 证监会8月28日发文 → 政策层面打开REITs扩容空间（租赁住房、城市更新项目发行或扩募装入已上市REITs，商业不动产稳慎推进）→ 对应一级市场持续扩容（88只、2370亿元、进入常态化发行阶段）。

• 一级市场常态化发行背景下 → 本周二级市场整体上行（总指数+1.90%）并跑赢股、债、商品，产权类弹性大于经营权类（+2.52%对+0.76%）。

• 价格上行伴随成交活跃度上行（总成交额MA5环比+6.6%、园区基础设施占比23.9%）→ 报告以流动性指标验证行情参与度，再以中债估值收益率与P/NAV历史分位刻画各资产类型和个券的估值位置。

• 最后落到风险提示：基础资产经营情况、现金流测算准确性与募集发行进度，是政策红利与市场行情能否延续的关键变量。

关键展望

• 政策后续观察点：支持符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs；研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设；稳慎推进商业不动产REITs发展。

• 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。

• 报告为周度数据跟踪，未给出具体目标价、评级变化或明确的预测时间窗口。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的（无个券评级或目标价），仅在市场回顾中提及个券表现：领涨的建信中关村产业园REIT（+18.40%）、中金湖北科投光谷REIT（+11.74%）、博时招商蛇口产业园REIT（+8.29%）；领跌的中航北京昌保租赁住房REIT（-1.36%）、华夏杭州和达高科产园REIT（-1.18%）、华泰江苏交控REIT（-0.73%）。

关键图表

图表 1

图表 2

图表 3