2026-10-07 · 国盛证券 · 公司/行业基本面

指数持续震荡，消费及能源板块表现较优房地产开发REITs周报

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摘要

本周（9.26-9.30）中证REITs（收盘）指数上涨0.01%收于699.3点，中证REITs全收益指数上涨0.03%收于949.1点，本年两者分别累计下跌10.18%和6.01%。同期沪深300下跌1.84%、恒生下跌2.19%、中债十年期国债下跌0.08%，而房地产（申万）上涨3.52%为本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。二级市场整体震荡，消费基础设施（0.38%）与能源基础设施（0.37%）板块表现较优，商业不动产（-0.79%）与产业园区（-0.36%）板块回调；全市场44只上涨、44只下跌、1只持平，周均涨幅-0.05%，截至9.30已上市REITs总市值约2312.2亿元、平均单只约26亿元。成交端日均成交量81.1万股、日均换手率0.3%，数据中心板块以0.6%的换手率交易最活跃。估值端中债IRR前三为平安广州广河REIT（13%）、易方达广开产园REIT（11.3%）、中金湖北科投光谷REIT（11.2%），P/NAV位于0.44-1.63区间。报告认为一级打新仍存套利空间，二级策略围绕β机会（消费类弹性、高速类通胀叙事业绩兑现）、回调后价值重构、分派率红利配置与龙头溢价四条主线展开，维持行业增持评级，并提示二级价格波动、基础设施项目运营与测算误差三类风险。

主要观点

本周（9.26-9.30）中证REITs（收盘）指数上涨0.01%收于699.3点，中证REITs全收益指数上涨0.03%收于949.1点；本年两者分别累计下跌10.18%和6.01%。

跨资产比较：本周沪深300下跌1.84%、恒生下跌2.19%、中债十年期国债下跌0.08%，房地产（申万）上涨3.52%为本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4；本年中债十年期国债指数上涨2.04%居首，REITs全收益指数排行第5。

本周REITs二级市场整体震荡，消费基础设施、能源基础设施板块表现较优，商业不动产、产业园区板块回调；已上市REITs中44只上涨、44只下跌、1只持平，周均涨幅-0.05%，工银蒙能清洁能源REIT、中金唯品会奥莱REIT涨幅靠前。

分板块看，本周消费基础设施（0.38%）、能源基础设施（0.37%）、保障房（0.31%）领涨，商业不动产（-0.79%）、产业园区（-0.36%）、仓储物流（-0.23%）走弱；交通基础设施-0.2%、生态环保0.08%、水利设施0.09%、数据中心0.16%。

截至9.30，已上市REITs总市值约2312.2亿元，平均单只REIT市值约26亿元。

成交端：已上市REITs本周日均成交量81.1万股、日均换手率0.3%；数据中心板块以0.6%的换手率交易最活跃（水利设施0.1%最低）；项目换手率前三为中信建投沈阳国际软件园REIT（1.3%）、华夏凯德商业REIT（1%）、中银中外运仓储物流REIT（0.8%）。

估值端：中债IRR前三为平安广州广河REIT（13%）、易方达广开产园REIT（11.3%）、中金湖北科投光谷REIT（11.2%）；P/NAV位于0.44-1.63区间，华夏首创奥特莱斯REIT（1.63）、中金厦门安居REIT（1.56）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.49）居前，易方达广开产园REIT（0.44）最低。

投资策略总纲：一级打新仍存套利空间；二级投资策略包括β机会、择时机会、分派率角度、龙头溢价四条主线。

β与择时主线：关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）；具备短期催化的优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）存在价值重构机会，办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。

分派率与龙头溢价主线：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化，分派收益依旧是市场定价重要支撑但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”；扩募与新发并行阶段，具备充足优质资产储备、扩募项目增长空间明确的原始权益人龙头效益不可忽视。

行业评级维持增持；风险提示包括二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。

论述逻辑

本周指数微涨但整体震荡 → 板块分化：消费基础设施（0.38%）、能源基础设施（0.37%）领涨，商业不动产（-0.79%）、产业园区（-0.36%）回调 → 交易活跃度印证结构性热度：全市场日均换手率0.3%，数据中心板块0.6%最高 → 估值端分化明显：中债IRR前列集中在高速与园区类资产（平安广州广河REIT 13%、易方达广开产园REIT 11.3%），P/NAV区间0.44-1.63 → 由分化和估值差推导二级四条策略主线：政策主题与通胀叙事下的β机会、回调资产（消费、高速、IDC、公用事业）的价值重构、以保障房为代表的分派率红利配置（跟踪长端利率与租金）、扩募与新发并行阶段的龙头溢价 → 维持行业增持评级，同时提示二级价格波动、基础设施运营与测算误差三类风险。