2026-06-30 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛中国房地产周报：第26周周报——交易量反弹至节前水平以上，上半年一二手成交同比基本持平

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

原标题：CHINA PROPERTY WEEKLY WRAP: Week 26 Wrap - Transactions rebounded above pre-festival levels, concluding 1H26 with -14%/flattish yoy in primary/secondary

摘要

高盛第26周中国地产周报显示，节后成交明显回补：约75城新房成交面积环比+38%、同比-17%，约20城二手房成交环比+27%、同比+6%，均高于节前6月周均水平。但这只是周度反弹，不改变上半年弱势格局：1H26新房成交面积平均同比-14%，二手房成交大致持平。政策方面，河南和海南继续推进城市更新、存量去化和保障性租赁住房。库存总量环比持平、较2025年底-4.8%，去化月数27.3个月。高盛估算6月百强房企销售同比约-7%，竣工同比约-20%，新开工可能高二十位数同比下滑。估值上，覆盖房企平均股价周跌，离岸/在岸覆盖开发商约以2026年P/B 0.4倍交易，接近或低于历史下行周期低位，强国企开发商如华润置地和绿城相对抗跌。

主要观点

第26周成交量明显反弹，但更像节后补偿而非趋势反转。新房成交面积环比+38%、同比-17%，超过节前6月周均约24%；二手房成交环比+27%、同比+6%，也超过节前周均约3%。新房搜索热度环比+2.3%，二手房认购和带看分别环比+10%/+14%，说明活动指标同步回暖。

上半年累计数据仍偏弱，新房和二手房分化明显。约75城新房年初至今成交面积平均同比-14%，较2024/2023年分别低-15%/-43%；约20城二手房年初至今成交同比持平，较2024/2023年分别高+18%/+10%。这说明二手房市场在价格调整后成交韧性更好，而新房仍受供给、信心和房企信用影响。

政策继续围绕城市更新和库存去化展开。河南强调国家专项借款支持的城中村改造项目到2028年基本完成，并继续改造2005年前建成、配套不足的老旧小区，同时推动收购已完工住房用于保障性住房，目标到2030年新增超过5万套保障性租赁住房。海南则提出十五五期间城市更新投资1400亿元，2026年计划投资220亿元。

库存数据较为稳定，但去化压力仍高。约20城库存总量环比持平，较2025年底下降4.8%；去化月数为27.3个月，低于2026年5月平均28.5个月。库存改善更多来自低供给和成交恢复的组合，而不是需求强劲扩张，因此仍需看后续新盘供应、价格预期和二手房分流。

竣工和新开工仍是产业链压力点。高盛GSPC跟踪器显示，6月竣工面积或同比下降约20%，全年竣工预计同比-1%；新开工则根据300城土地成交和全国水泥发运率推算，6月可能出现高二十位数同比降幅。竣工和新开工疲弱意味着地产链需求修复仍慢。

估值已处于下行周期低位，但市场仍在惩罚基本面不确定性。高盛覆盖的强国企开发商周跌约6%，华润置地和绿城跌幅约2%相对抗跌；民企和其他国企平均分别跌约7%和6%。离岸覆盖开发商平均较2026年底NAV折让42%、2026年P/B约0.4倍，在岸覆盖平均折让36%、P/B约0.4倍，估值低但需要销售和政策确认才能修复。

对房企和平台公司的含义是，二手房韧性和强国企相对优势更值得关注。高盛估算贝壳二季度新房和存量房总交易额可能同比+2%，其中新房-23%、存量房+12%；这意味着以存量房交易和高质量国企开发商为代表的方向，优于高杠杆和重度依赖新房销售的房企。

论述逻辑

节后交易回补→新房和二手房周度成交环比大幅反弹→上半年累计新房仍同比-14%、二手房持平→库存和去化月数略有改善但竣工/新开工仍弱→政策继续城市更新和库存去化，但执行节奏仍需跟踪→开发商估值处于低位但基本面确认不足→强国企和存量房链条相对占优，行业普遍修复仍取决于销售延续性、竣工压力缓和和政策落地。