摩根士丹利中国房地产：5月销售表现改善但分化
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摘要
报告指出，2026年5月中国房地产销售表现环比改善，但城市间分化明显。重点城市新房销售面积环比增长15%，但同比下降8%；二手房销售面积环比增长12%，同比持平。开发商层面，国企销售增速领先，民企仍承压。政策端，5月多地放松限购，但效果有限。报告维持对行业“谨慎”评级，认为短期反弹可持续性存疑。
主要观点
- 5月重点城市新房销售面积环比增长15%，但同比下降8%，改善幅度弱于季节性。
- 二手房销售面积环比增长12%，同比持平，表现优于新房。
- 国企开发商销售环比增长20%，民企仅增长5%，分化加剧。
- 5月有超过20个城市放松限购或降低首付比例，但政策刺激效果边际递减。
- 库存方面，重点城市去化周期仍维持在18个月以上，压力未减。
- 土地市场冷淡，5月土地出让金同比下降30%，开发商拿地意愿低。
- 报告认为销售改善主要源于积压需求释放，而非基本面好转。
- 维持行业“谨慎”评级，预计下半年销售增速可能回落。
论述逻辑
5月销售环比改善 → 但同比仍下降且城市/企业分化 → 政策放松但效果有限 → 库存高企、土地市场低迷 → 改善不可持续 → 维持谨慎评级。
关键展望
报告未明确给出未来时间窗口或价格预测，但指出下半年销售增速可能回落，需关注政策进一步放松的可能性和效果。
推荐标的
报告未明确给出推荐标的。
关键图表
图1. 开发商合约销售表现
图2. 克而瑞前20/30/50/100开发商月度销售
图3. 前100开发商月度权益销售同比
图4. 前100开发商年初至今权益销售同比
