摩根大通 新加坡房地产情报：人工智能驱动的需求支撑写字楼租赁

摘要

摩根大通 2026 年 9 月 11 日发布的新加坡/东盟地产与 REIT 报告指出，新加坡正迎来新一轮 AI 驱动的写字楼需求：OpenAI 传迁入 Shaw Tower 约 100,000 平方英尺，Anthropic、Mistral、Sierra、Manus、Plaud 等也在本地设立或扩张；需求偏好小面积、即租即用空间并从共享办公迁出，帮助新落成优质楼宇快速爬坡出租率。 与此同时，高租金与搬迁成本令许多大型租户选择在现楼内 right-size 而非搬迁；由于 2028 年前新增供应有限，空置率预计维持紧张，直至 The Clifford、The Sky waters 与 One Comcentre 等下一批主要竣工。 报告同步收录宏观动态：ECB 加息 25bp 至 2.5%，工作人员预测上修 2026/2027 年通胀构成鹰派意外，基准情景下 2028 年核心通胀仍高于目标的 2.3%，JPM 经济学家预计 12 月再加息、风险偏向 3 月额外一次，OIS 市场定价到 3Q27 前约还有三次加息。 公司动态方面，黑石旗下 AirTrunk 洽谈募集约 20 亿新元（16 亿美元）3-7 年期新元与日元债券，以支持其数据中心资产的新加坡 REIT 上市；灵活办公龙头 IWG 企业租户占比由 2020 年 13% 升至 2025 年 47%，JPM 预测其收入/调整后 EBITDA/现金流至 2030 年每年增长 4%/13%/25%。 土地市场，Aurum Land 以 8,420 万新元购入 134 Watten Estate Road 两幅相邻永久地契地块共 37,155 平方英尺（S$2,266 psf），新住宅有望基于周边基准定价超 S$5,000 psf。

主要观点

• 新加坡迎来新一轮 AI 驱动的写字楼需求，由新落成优质楼宇的大面积承租引领：OpenAI 传迁入 Shaw Tower 约 100,000 平方英尺，Anthropic、Mistral、Sierra、Manus、Plaud 等亦在本地设立或扩张。

• 需求形态趋向小面积、即租即用空间，并出现从共享办公迁出的趋势，帮助新楼快速爬坡出租率。

• 高租金与搬迁成本下，许多大型租户选择在现楼内调整面积（right-size）而非搬迁，存量需求获得支撑。

• 2028 年前新增供应有限，空置率预计维持紧张，直至 The Clifford、The Sky waters 与 One Comcentre 等下一批主要项目竣工。

• ECB 如预期加息 25bp 至 2.5%，工作人员预测上修 2026 与 2027 年核心及整体通胀构成鹰派意外；基准情景下即使计入三次加息与低于现价的能源假设，2028 年核心通胀仍高于目标、为 2.3%。

• 利率路径分歧：JPM 经济学家预计 12 月再加息、风险偏向 3 月额外一次，而 OIS 市场定价到 3Q27 前约还有三次加息。

• 黑石旗下 AirTrunk 洽谈募集约 S$2bn（US$1.6bn）3-7 年期新元与日元债务，用于支持其数据中心资产的新加坡 REIT 上市，所得或用于向 AirTrunk 收购资产及再融资。

• 灵活办公已主流化：IWG 为全球最大灵活办公平台，在 120 多个国家拥有近 5,000 个点位；Savills 数据显示企业承租的灵活办公占比由 2020 年 13% 升至 2025 年 47%，JPM 预测 IWG 收入/调整后 EBITDA/现金流至 2030 年每年增长 4%/13%/25%。

• Aurum Land 以 S$84.2m 购入 134 Watten Estate Road 两幅相邻永久地契地块共 37,155 平方英尺（S$2,266 psf），第 11 区地块规划为三层混合有地住宅，被视为罕见重建机会，新住宅有望基于周边基准定价超 S$5,000 psf。

论述逻辑

• 事件起点：AI 公司在新加坡集中设立与扩张，承租新落成优质楼宇，形成新一轮写字楼吸纳。

• 需求结构：小面积、即租即用空间叠加从共享办公迁出，推动新塔楼出租率快速爬坡。

• 存量需求：高租金与搬迁成本使大租户就地 right-size 而非搬迁，稳住现有楼宇需求。

• 供需平衡：2028 年前新增供应有限，空置率预计维持紧张，租金基本面得到支撑。

关键展望

• 供应窗口：2028 年前新供应有限，空置率紧张格局预计延续至 The Clifford、The Sky waters 与 One Comcentre 等下一批主要竣工项目交付。

• ECB 路径：JPM 经济学家预计 12 月再加息一次，风险偏向 2027 年 3 月额外加息；OIS 市场则定价到 3Q27 前约还有三次加息。

• IWG 增长预测：收入/调整后 EBITDA/现金流至 2030 年每年增长 4%/13%/25%。

• AirTrunk 拟推进由数据中心资产支持的新加坡 REIT IPO，债券募资用途或为向 AirTrunk 收购资产及再融资（目前处于洽谈阶段）。

• Aurum Land 位于 Watten Estate 的新住宅项目有望基于周边基准定价超 S$5,000 psf。

推荐标的

• S-REIT 中性/减持：CapitaLand Ascott Trust（S$0.90）、CapitaLand China Trust（S$0.66）、CDL Hospitality Trusts（S$0.85）、Far East Hospitality Trust（S$0.60）、Suntec REIT（S$1.55）为中性；Mapletree Industrial Trust 为唯一减持（UW），目标价 S$1.85。

• 提及但未评级标的：AirTrunk（黑石旗下，拟以数据中心资产支持新加坡 REIT IPO）、IWG（全球灵活办公龙头，JPM 预测至 2030 年收入/EBITDA/现金流年增 4%/13%/25%）、Aurum Land（S$84.2m 收购 Watten Estate 永久地契地块）。

关键图表

图1. 发展商 股票代码 评级 市值（9月10日） 目标价 上涨空间 RNAV折让/溢价 PIB FY26E FY27E ADTV FY26E市盈率