摩根士丹利中国地产月度追踪：五月表现混杂；未来再度疲软

原标题：Morgan Stanley China Property Monthly Tracker: Mixed May; Renewed Weakness Ahead

摘要

报告指出，2026年5月中国地产市场表现混杂，新房销售面积同比下降15%，二手房销售面积同比持平，但环比均出现下滑。开发商融资环境依然紧张，土地市场冷清。报告预计未来几个月市场将再度疲软，全年新房销售面积可能下降10-15%。政策方面，部分城市放宽限购，但效果有限。库存水平仍处高位，去化周期约20个月。

主要观点

• 5月新房销售面积同比下降15%，环比下降8%，低于市场预期。
• 二手房销售面积同比持平，但环比下降5%，挂牌量继续增加。
• 开发商到位资金同比下降12%，其中国内贷款下降18%，自筹资金下降10%。
• 土地出让金同比下降25%，流拍率升至30%。
• 重点城市库存去化周期平均20个月，三四线城市超过30个月。
• 政策方面，5月有10个城市放宽限购，但仅带来短期脉冲。
• 报告预计6月销售将继续走弱，三季度可能迎来新一轮降价。
• 全年新房销售面积预测下调至同比下降10-15%。
• 二手房价格指数环比下跌0.5%，连续第8个月下跌。
• 开发商信用风险仍高，部分企业出现债务展期。

论述逻辑

报告从5月销售数据（新房同比-15%、二手房同比持平）出发，结合融资数据（到位资金同比-12%）和土地市场（出让金同比-25%），指出需求端和供给端均未改善。政策放松效果短暂，库存高企（20个月去化周期）压制价格。因此，报告推断未来几个月市场将再度疲软，并下调全年预测。

关键展望

报告明确提到：6月销售可能继续环比下降；三季度可能迎来新一轮降价；全年新房销售面积预计下降10-15%。风险方面，开发商信用事件可能加剧市场悲观情绪。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

图1. 月度单位销售-一线城市 图2. 月度单位销售-二线城市

图2. 月度单位销售-三线城市 图4. 月度单位销售-65城总计

图3. 图表

图4. 月度单位销售（13城）~一线城市 图7. 月度单位销售（13城）~二线城市

图5. 月度单位销售（13城）-总计 图9. 月度单位销售（33城）-一线城市

图6. 月度单位销售（33城）-二线城市 图11. 月度单位销售（33城）-总计

图7. 月度实时单位销售（25个高线城市）

图8. 图表