华创证券 单戈 许常捷 杨航 行业研究 行业定期 房地产行业周报（2026年第34周）：楼市成交同环比增加，上海出台地产优化政策

摘要

华创证券发布2026年第34周（8月17日-8月21日）房地产行业周报，维持行业“推荐”评级。 销售端，20城新房成交面积163万方，环比增17%、同比增11%，年初至今累计6149万方同比降6%；11城二手房成交200万方，环比增2%、同比增4%，累计7089万方同比增5%。 政策端，国务院8月18日公布《住房公积金管理条例》修改决定（9月20日起施行），上海六部门8月20日联合印发8项优化措施，包括外环外二套首付降至15%、以旧换新单套补贴最高合计8万元、房票安置及二手房收购等。 公司层面，保利发展以约32.7亿元竞得东莞CBD地块（溢价率约4%），贝壳-W上半年净利润38.79亿元同比增79.42%。 报告判断2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，建议沿区域深耕开发商、头部购物中心红利资产、中介龙头三个方向寻找alpha。

主要观点

• 板块行情：第34周（8月17日-8月21日）申万房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第20位。

• 个股表现：A股涨幅第一为荣安地产（+5.8%），京投发展周跌幅达14.0%；港股珠光控股上涨113.3%居首，花样年控股跌幅达30.5%。

• 中央政策：8月18日国务院公布修改《住房公积金管理条例》的决定，自2026年9月20日起施行，共20条，从提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面调整，明确公积金可购买政策性金融债，灵活就业人员可自愿缴存。

• 上海六部门8月20日联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自8月21日起施行，涵盖优化公积金提取、优化个人住房信贷、以旧换新购房补贴、房票安置、收购二手住房共5方面8项措施。

• 上海政策核心量化条款：外环外第二套房首付从20%降至15%；以旧换新贷款补贴为贷款总金额的1%、单套最高5万元，总规模2亿元用完即止（按最高补贴测算约4000套）；叠加固定3万元补贴后单套最高合计8万元；公积金用作首付范围从新建期房扩大到新建现房。

• 上海同步印发城市更新和住房发展“十五五”规划，围绕七大方面提出28项内容：到2026年底全面启动城中村整体改造项目、力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造，到2027年底全面完成整体改造项目的前期改造，到2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造。

• 二手房成交：第34周11城二手房成交面积200万方，日均29万方，环比增2%、同比增4%；年初至今累计7089万方，同比增5%。一线同比增2%（上海+19%、深圳-29%），三四线同比增24%。

• 公司动态：保利发展8月17日以约32.7亿元竞得东莞CBD地块2026WR005宗地，楼面价约22936元/平方米、溢价率约4%；贝壳-W上半年净收入434.31亿元同比降11.97%，净利润38.79亿元同比增79.42%，二季度净利润26.24亿元同比增100.8%，总交易额9338亿元同比增6.3%。

• 融资端：本周发债企业大部分为地方国企，保利发展发行25亿元公司债规模最大；麒麟城乡投公司债利率最高为2.93%，26中海05利率最低为1.5%。

• 投资策略沿三个方向寻找alpha：区域深耕型开发商（建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产）；头部购物中心红利资产（推荐太古地产，建议关注希慎兴业）；中介龙头（建议关注贝壳-W）。

• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

关键展望

• 报告预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，alpha挖掘重于贝塔。

• 验证节点一：国务院《住房公积金管理条例》修改决定自2026年9月20日起施行。

• 验证节点二：上海优化政策自2026年8月21日起施行，以旧换新补贴总金额2亿元、用完即止（按最高补贴测算约4000套）。

• 验证节点三：上海“十五五”规划明确2026年底全面启动城中村整体改造并完成约2万平方米小梁薄板房屋改造，2027年底完成整体改造项目前期改造，2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造。

• 行业评级维持“推荐”，按华创行业评级体系即预期未来3-6个月行业指数涨幅超过基准指数5%以上。

• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

推荐标的

• 行业评级：推荐（维持）。

• 开发类房企：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产，逻辑为高拿地精准度保障资产端收益率，区域深耕型房企适应市场缩圈趋势、拿地决策胜率高。

• 稳定红利资产：推荐太古地产（旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力第一梯队），建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。

• 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流（上半年净利润同比+79.42%）。

• 报告未提供上述个股的目标价及个股评级。