中金公司 房地产行业：8月住房销量同比微降，投资端承压或延续

摘要

中金公司点评国家统计局公布的2026年1-8月房地产开发投资与销售数据。 8月全国新建商品房销售面积、金额同比降幅分别走阔至-14.8%、-12.1%（7月-13.4%、-8.9%），新房高频备案口径销售面积同比-6%；1-8月全国二手房交易网签面积同比+10.6%，8月Wind15城二手房高频备案口径成交面积环比下降9%、同比增加3%，公司估算一、二手房总销量8月同比微降中个位数（2Q26同比持平）。 供给端，8月130城二手房挂牌量环比-0.7%，超高/高/中/低能级均边际下行；在现房销售落地背景下，新房供给缩量或导致需求向二手房迁移、加速房价预期改善，后续需重点观察二手房交易量和前端价格指标。 投资端，8月房地产投资完成额同比-25.5%，新开工、竣工、施工面积降幅走阔至-30.9%、-28.4%、-12.8%，房企到位资金同比-26.7%；受一线城市带动，8月宅地成交金额同比+37%但面积同比-18%。 8月底现房销售及配套融资新政落地，公司认为房企资金周转速率下降影响下或将收缩以一二线城市为主的拿地，短期内投资端或延续承压态势。 公司积极看多房地产板块，认为高周转房企新规下的经营缩量尚未被充分定价、仍存在下行风险，而财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头房企定价或已相对公允，如因政策细节推进、板块情绪拖拽出现超跌可逐步增加配置以博弈beta机会，建议优先关注华润置地、中国海外发展，中小型房企中关注中国海外宏洋、建发国际、滨江集团，已基本停止新拿地的新城控股和龙湖集团受新政影响也有限。

主要观点

• 8月一、二手房总销量同比微降中个位数（2Q26同比持平）。

• 8月新房销售降幅走阔：全国新建商品房销售面积、金额同比-14.8%、-12.1%（7月-13.4%、-8.9%），高频备案口径销售面积同比-6%（7月+6%）。

• 二手房相对有韧性：1-8月全国二手房交易网签面积同比+10.6%，8月Wind15城高频成交面积环比下降9%、同比增加3%（7月+8%）。

• 供给端挂牌量边际回落：8月130城二手房挂牌量环比-0.7%（7月+0.4%），超高/高/中/低能级环比分别-1.6%/-0.4%/-0.9%/-0.7%。

• 现房销售落地背景下，新房供给缩量或推动需求向二手房迁移，加速房价预期改善。

• 8月投资端仍承压：投资完成额同比-25.5%（7月-27.4%），新开工、竣工、施工面积降幅走阔至-30.9%、-28.4%、-12.8%。

• 土地市场量价分化：受一线城市带动，8月宅地成交金额同比+37%（7月-9%），面积同比-18%（7月-15%）仍承压。

• 8月房企到位资金同比跌幅走阔至-26.7%（7月-21.0%），国内贷款及销售回款跌幅均走阔，自筹资金跌幅略收窄。

• 8月底现房销售及配套融资新政落地，房企资金周转速率下降下或收缩以一二线城市为主的拿地，短期投资端或延续承压。

• 板块观点积极看多：高周转房企经营缩量尚未被充分定价、仍有下行风险；财务稳健、土储充裕、周转率适中的龙头定价或已相对公允，超跌可逐步增配博弈beta。

• 风险提示：房企现金流超预期承压、土地市场交易量和宏观经济超预期下行、住房供需关系改善不及预期、板块流动性条件超预期恶化。

论述逻辑

• 国家统计局公布2026年1-8月开发投资与销售数据 → 8月新房销售面积、金额降幅走阔至-14.8%、-12.1%，高频备案口径同比-6%，二手房1-8月网签面积+10.6%但8月环比-9% → 估算一、二手房总销量同比微降中个位数，同时130城挂牌量环比-0.7%、各能级边际下行 → 在现房销售落地背景下，新房供给缩量或推动需求向二手房迁移、加速房价预期改善，后续观察二手房交易量和前端价格指标 → 投资端投资完成额同比-25.5%，开工/竣工/施工降幅走阔，到位资金-26.7%，宅地成交金额+37%但面积-18% → 现房销售及配套融资新政下房企资金周转放缓，或将收缩一二线拿地 → 短期投资端或延续承压 → 由此判断高周转房企经营缩量尚未被充分定价、存在下行风险，而财务稳健、土储充裕、周转率适中的龙头定价或已相对公允 → 若因政策细节推进、板块情绪拖拽出现超跌，可逐步增配博弈beta机会，优先关注华润置地、中国海外发展等龙头及部分中小型房企。

关键展望

• 后续需重点观察二手房交易量和前端价格指标。

• 现房销售及配套融资新政落地后，房企或将收缩以一二线城市为主的拿地，短期内投资端或延续承压态势。

• 若政策细节推进、板块情绪拖拽导致超跌，可逐步增加配置以博弈beta机会。

• 报告提示的风险：房企现金流超预期承压；土地市场交易量和宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化。

推荐标的

• 华润置地：建议优先关注，属财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头房企，定价或已相对公允（报告未列评级与目标价）。

• 中国海外发展：建议优先关注，理由同财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头房企定价或已相对公允（报告未列评级与目标价）。

• 中国海外宏洋：中小型房企中提示关注（报告未列评级与目标价）。

• 建发国际：中小型房企中提示关注（报告未列评级与目标价）。

• 滨江集团：中小型房企中提示关注（报告未列评级与目标价）。

• 新城控股：已基本停止新拿地，受新政影响有限（报告未列评级与目标价）。

• 龙湖集团：已基本停止新拿地，受新政影响有限（报告未列评级与目标价）。