中金公司 不动产与空间服务行业美国住宅市场：需求边际转弱，供给端主动调整(2026 08)

摘要

报告点评美国住房市场2026年7月数据，认为高利率环境下住房需求再度转弱，而供给端已开始主动调整。 二手房7月销量环比-1.9%至369万套（单户住宅，季调折年数，同比+0.8%），去化周期由6月的4.4个月抬升至4.6个月；已签约待成交房屋指数同比-2.2%、环比-2.3%，四大区域均环比下滑，显示后续1-2个月成交或仍偏弱。 新房7月销量同比-6.3%、环比-10.5%至61万套，去化周期由6月的8.2个月抬升至10.0个月。 供给端方面，7月新开工量环比-9.9%至80.8万套、竣工量环比-5.8%至87.8万套，开发商策略正由单纯依靠价格促销逐渐转向“促销+控制开工”，供给收缩有望缓解库存压力，但短期开发商收入或仍有所承压。 7月住房可负担性指数环比抬升1.5ppt、同比抬升5.4ppt至103.3%，但首次购房者占二手房成交比例由6月的33%下降至29%，与销量回落形成背离，说明6.5%以上的按揭利率仍抑制首套购房者入市意愿。 截至8月末，美国30年固定抵押贷款利率由6月末的6.49%抬升至6.66%；8月Jackson Hole会议上美联储主席沃什强调PCE通胀达到3.7%、明显高于2%目标，报告据此认为长端利率和按揭利率短期快速下行空间或有限，住房市场需求仍缺乏有效催化。 风险为美国宏观基本面走弱及住房抵押贷款利率持续上行。

主要观点

• 7月二手房销量同比+0.8%、环比-1.9%至369万套（单户住宅，季调折年数），去化周期由6月的4.4个月抬升至4.6个月，高利率下需求再度转弱。

• 领先指标同步走弱：7月已签约待成交房屋指数同比-2.2%、环比-2.3%，且四大区域均环比下滑，预示后续1-2个月成交或仍偏弱。

• 新房销售回落幅度更大：7月销量同比-6.3%、环比-10.5%至61万套，去化周期由6月的8.2个月抬升至10.0个月，整体7月销量较6月进一步走弱。

• 供给端开始主动调整：7月新开工量环比-9.9%至80.8万套、竣工量环比-5.8%至87.8万套，开发商策略由单纯依靠价格促销转向“促销+控制开工”。

• 供给收缩的影响两面：有望缓解库存压力，但意味着短期开发商收入或仍有所承压。

• 可负担性改善与需求回落背离：7月住房可负担性指数环比抬升1.5ppt、同比抬升5.4ppt至103.3%，但首次购房者占二手房成交比例由6月的33%下降至29%，说明居民月供压力仍处较高水平。

• 对融资成本更敏感的首套购房者，即使名义可负担性较去年改善，6.5%以上的按揭利率仍抑制其入市意愿。

• 抵押贷款利率持续抬升：截至8月末，美国30年固定抵押贷款利率由6月末的6.49%抬升至6.66%，需求端仍缺乏有效催化。

• 8月Jackson Hole会议上，美联储主席沃什强调PCE通胀达到3.7%、明显高于2%的目标，并表示若无法确信通胀正以足够速度向目标回落，美联储仍有进一步工作的必要。

• 报告判断：在美国经济具备韧性、通胀压力仍偏高的情况下，长端利率和按揭利率短期快速下行空间或有限，住房市场需求仍缺乏有效催化。

• 风险提示：美国宏观基本面走弱；住房抵押贷款利率持续上行。

关键展望

• 已签约待成交房屋指数走弱显示后续1-2个月成交或仍偏弱，是短期成交的验证窗口。

• 供给收缩（控制开工）有望缓解库存压力，但意味着短期开发商收入或仍有所承压。

• 若美联储无法确信通胀正以足够速度向2%目标回落，仍有进一步工作的必要；在美国经济具备韧性、通胀压力偏高的情况下，长端利率和按揭利率短期快速下行空间或有限。

• 风险因素：美国宏观基本面走弱；住房抵押贷款利率持续上行。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的