房地产行业新房二手房周报(第32周)：居民中长期贷款保持增长

摘要

2026 年第 32 周（8 月 7 日至 8 月 13 日），跟踪的 15 个城市新房+二手房合计成交 256.8 万方，环比 -7.6%、同比 -1.0%；8 月以来成交 473.6 万方，同比 +3.9%；年初以来累计同比 -1.5%，其中一线 +4.2%、二线 -5.8%、三四线 -2.4%，一线明显占优。 金融数据方面，7 月末人民币贷款余额 282.29 万亿元、同比增长 5.1%，前七个月住户中长期贷款增加 1010 亿元、在住户贷款整体减少 8271 亿元的背景下保持增长；社融存量 463.27 万亿元、同比增长 7.4%，前七个月社融增量 22.25 万亿元、比上年同期少 1.74 万亿元。 分市场看，新房 47 城本周成交 138 万平米，环比 -14%、同比 -13%、累计同比 -15%，其中一线同比 +12% 最强；二手房 16 城成交 185 万平米，环比 +0.3%、同比 +6%、累计同比 +4%，明显好于新房。 库存端 8 城可售面积同比 -7%，去化周期 12.6 个月、环比 -0.05 个月。 土地市场热度集中北京，海淀四季青镇地块以 97.61 亿元、楼面价约 68444 元/平方米、溢价率 14.1% 成交，刷新北京年内土地总价及单价纪录。 公司层面，保利发展 1-7 月签约金额 1500.29 亿元、同比 -8.06%，新城控股 7 月销售金额同比 -48.14%，华发股份定增获上交所受理。 报告维持房地产“推荐”评级，期待政策助力核心城市率先企稳并向更多城市传导，建议关注板块配置机会；风险提示为政策落地、基本面恢复与风险化解不及预期。

主要观点

• 高频成交边际回落：15 城新房+二手房本周合计成交 256.8 万方，环比 -7.6%、同比 -1.0%；8 月以来合计 473.6 万方，环比 -11.7%、同比 +3.9%。

• 年内累计一线显著占优：2026 年年初以来 15 城整体成交累计同比 -1.5%，一/二/三四线分别 +4.2%/-5.8%/-2.4%。

• 信贷与社融总量：前七个月人民币贷款增加 10.38 万亿元，企（事）业单位贷款增加 11 万亿元；社融增量累计 22.25 万亿元、比上年同期少 1.74 万亿元，7 月末社融存量 463.27 万亿元、同比 +7.4%。

• 新房成交走弱：47 城新房本周成交 12750 套/138 万平米，环比 -14%、同比 -13%、累计同比 -15%；一线环比 -17% 但同比 +12%，二线环比 -22%、同比 -16%，三四线环比 +3%、同比 -25%。

• 二手房更具韧性：16 城二手房本周成交 19442 套/185 万平米，环比 +0.3%、同比 +6%、累计同比 +4%，一线同比 +6%、二线 +7%、三四线 +6%。

• 库存与去化：8 城可售面积环比 -0.2%、同比 -7%；去化周期 12.6 个月、环比 -0.05 个月，可售套数 309506 套、可售面积 3893 万方。

• 城市分化明显：新房同比上海 +25%、广州 +24%、深圳 +31% 正增长，北京 -26%；杭州新房环比 -59%、同比 -13%；武汉环比 +25%、同比 +22% 逆势走强；成都同比 -34%。

• 土地市场热度集中北京：3 宗涉宅用地合计成交 137.65 亿元，其中海淀四季青镇地块 97.61 亿元成交、楼面价约 68444 元/平方米、溢价率 14.1%，刷新北京年内土地总价及单价纪录；上海公布第九批次集中供地 3 宗涉宅用地，计划 9 月下旬组织交易活动。

• 公司公告聚焦销售与再融资：保利发展 1-7 月累计签约金额 1500.29 亿元、同比 -8.06%；新城控股 7 月合同销售金额 8.61 亿元、同比 -48.14%，商业运营总收入 12.41 亿元、同比 +3.42%；华发股份定增获上交所受理；京投发展上半年营收 38.51 亿元、同比 +831.63%，归母净利润 -3.13 亿元。

• 投资建议：北京进一步优化住房限购政策、加大住房公积金支持力度，政治局会议提稳定房地产市场，国常会审议通过《住房公积金管理条例》修订草案，《求是》发文强调稳定房地产、防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋；期待核心城市率先企稳并向更多城市传导，建议关注板块配置机会，行业评级为“推荐（维持）”。

论述逻辑

• 起点：央行 7 月金融数据确认住户中长期贷款增加 1010 亿元、人民币贷款余额同比 +5.1%，为居民端信用提供边际改善信号。

• 高频量能验证：15 城新房+二手房本周成交 256.8 万方、环比 -7.6%、同比 -1.0%，显示量能环比走弱、同比大体持平。

• 结构拆分：二手房（16 城环比 +0.3%、同比 +6%）好于新房（47 城环比 -14%、同比 -13%）；新房内部一线同比 +12% 强于二线 -16%、三四线 -25%，支撑“核心城市率先企稳”的判断。

• 土地端佐证：北京海淀四季青镇地块 97.61 亿元、溢价率 14.1% 刷新北京年内土地总价及单价纪录，显示核心城市土地市场仍有热度。

• 政策与结论：北京优化限购与公积金支持、政治局会议提稳定房地产市场、国常会通过《住房公积金管理条例》修订草案 → 期待政策助力核心城市率先企稳并向更多城市传导 → 维持行业“推荐”评级、建议关注板块配置机会。

关键展望

• 报告期待政策进一步变化，助力核心城市率先企稳，进而向更多城市传导。

• 上海 2026 年第九批次集中供地 3 宗涉宅用地计划 8 月中旬发布出让公告、9 月下旬组织交易活动。

• 华发股份向特定对象发行股票尚需通过上交所审核并取得中国证监会同意注册。

• 荣盛发展控股子公司与廊坊银行的委托处置运营协议委托期限为 8 年，存量债务重组涉及债务本金约 3,633 万元。

• 风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期。

推荐标的

• 行业评级：房地产“推荐（维持）”。

• 配置方向：建议关注房地产板块配置机会；报告未给出个股评级或目标价。

• 报告提到的重点公司（均无评级/目标价）：保利发展（1-7 月签约金额 1500.29 亿元、同比 -8.06%）、华发股份（定增获上交所受理）、新城控股（7 月商业运营总收入 12.41 亿元、同比 +3.42%）、黑牡丹（完成 5.4 亿元境外债发行、票面利率 2.8%）、首开股份（董事会换届完成）、荣盛发展（存量债务重组）、浦东金桥（发行 7 亿元中期票据、票面利率 1.68%）、京投发展（上半年归母净利润 -3.13 亿元）。