UBS中国地产：百强销售5月进一步改善

原标题：China Property: Top 100 Developers' Sales: Further Improvement in May 2026

摘要

UBS认为2026年5月百强房企合约销售继续改善，环比增长15%，好于2021-2025年同期平均1%的环比增速；同比仅下降2%，较4月同比下降12%明显收窄。2026年前五个月百强销售同比下降17%，也较前四个月的21%跌幅改善。UBS将改善归因于住房公积金政策放松带来的实际利率下降、工业利润改善和财富效应对改善性需求的支持，并预计6月百强房企销售会进一步改善。报告的核心信号是，销售复苏仍呈现结构性分化：国企房企销售转为同比正增长，一线城市二手挂牌下降并支撑市场情绪，而民企和部分弱信用房企仍明显落后。UBS首选中国海外发展，并对招商蛇口、金茂、华润置地维持买入。

主要观点

• 百强房企5月销售环比改善、同比跌幅收窄。5月百强房企合约销售环比增长15%，显著好于2021-2025年5月平均1%的环比表现；同比下降2%，较4月12%的同比跌幅明显改善。2026年前五个月累计同比下降17%，也比前四个月下降21%有所修复。

• 政策和财富效应是销售改善的主要解释。UBS认为，住房公积金政策放松实质上降低购房利率，叠加工业利润转正和财富效应改善，支持改善性住房需求释放。这与UBS此前对实物市场改善的判断一致。

• UBS预计6月销售会进一步改善。报告明确预计百强房企销售在2026年6月继续改善，意味着5月并非单月季节性反弹，而是政策和需求修复延续的一部分。

• 二手房成交在5月保持强劲。截至5月24日当周，12个城市二手房单位成交月内同比增长16%，实时周度口径显示12城主要城市二手成交增长14%。二手房市场强势说明居民交易需求并未只集中在新房市场。

• 二手挂牌增速放缓，尤其是一线城市供应减少。到5月27日，50城二手挂牌同比增速放缓至2.7%，而一线城市二手挂牌同比下降9.2%。UBS将一线城市二手挂牌加速下降归因于政策放松、住房情绪改善和租金收益率改善，是供应压力缓和的积极信号。

• 一线城市二手价格和租金呈现边际改善。2026年4月一线城市二手房价格指数环比上涨0.6%；一线城市租金价格指数截至4月同比仍下降2.7%，但环比上升0.3%。这说明核心城市价格和租金仍未完全恢复，但边际趋势有改善。

• 国企房企持续抢占份额并转为同比正增长。5月国企房企合约销售同比增长5%，明显跑赢百强整体。前五个月UBS覆盖房企中，中国海外发展、招商蛇口、金茂和华润置地分别同比增长14%、13%、11%、10%，而万科和龙湖分别同比下降52%。

• 民营房企和弱信用主体仍落后。百强整体销售修复并不代表行业普遍复苏，半国企和民企表现仍显著弱于国企。销售和融资能力继续向高信用开发商集中，行业出清和份额转移仍在发生。

• 30城新房销售仍同比下降。5月30城一手住宅销售同比下降约5%，说明新房市场修复弱于二手房，开发商销售仍受供应、信心和购房偏好影响。

• 估值和风险仍取决于政策有效性与市场复苏。UBS提示中国地产下行风险包括需求和按揭政策限制、开发商融资紧张、住宅增长低于预期；上行风险包括实质性政策放松推动销售、投资和价格同比转正，以及开发商通过公平价格大规模资产处置缓解流动性压力。

论述逻辑

住房公积金放松降低实际购房成本 → 工业利润和财富效应改善支持改善性需求 → 百强房企5月销售环比强于历史平均且同比跌幅收窄 → 二手房成交和一线城市挂牌下降确认核心城市情绪改善 → 国企房企销售转为同比正增长并继续抢占份额 → 民企和弱信用主体仍落后 → 6月销售有望进一步改善但行业复苏仍分化。

关键展望

• 销售展望：UBS预计百强房企销售将在2026年6月进一步改善。5月百强销售同比跌幅已收窄至2%，前五个月累计跌幅收窄至17%。

• 二手房展望：12个主要城市二手成交保持强劲，50城二手挂牌同比增速放缓至2.7%，一线城市挂牌同比下降9.2%，说明核心城市二手房供需边际改善。

• 房价和租金展望：一线城市二手房价格指数4月环比上升0.6%，租金指数同比仍下降2.7%但环比上升0.3%，后续需观察是否从边际改善转向持续修复。

• 开发商格局展望：国企房企有望继续跑赢民企，销售和市场份额向中国海外发展、招商蛇口、金茂、华润置地等高信用房企集中。

• 风险展望：若政策放松不能有效推动销售、投资和价格同比转正，或开发商融资继续紧张，市场改善可能停留在局部和短期。

推荐标的

• 中国海外发展（0688.HK）：UBS维持首选，2026年前五个月销售同比增长14%，在覆盖房企中表现突出。

• 招商蛇口（001979.SZ）：UBS维持买入，前五个月销售同比增长13%，受益于国企房企份额提升。

• 中国金茂（0817.HK）：UBS维持买入，前五个月销售同比增长11%。

• 华润置地（1109.HK）：UBS维持买入，前五个月销售同比增长10%，也属于高信用国企房企受益者。

关键图表

Figure 1：百强房企2026年5月合约销售环比改善15%，同比跌幅收窄至2%。

Figure 2：百强房企2026年5月合约销售环比增长15%，好于2021-2025年同期平均1%。

Figure 3：百强房企2026年5月合并权益合约销售额同比下降2%。

Figure 4：百强房企2026年5月合并总合约销售额同比下降2%。

Figure 5：百强房企2026年5月合并权益合约销售建面同比下降9%。

Figure 6：百强房企2026年5月合并总合约销售建面同比下降10%。

Figure 7：国企房企2026年5月月度合约销售额同比增长5%，跑赢百强同业。

Figure 8：30城一手住宅销售2026年5月同比下降约5%。

Figure 9：12个主要城市实时周度二手成交同比增长14%。

Figure 10：一线城市二手房价格指数2026年4月环比上升0.6%。

Figure 11：一线城市租金价格指数截至2026年4月同比下降2.7%，但环比上升0.3%。

Figure 12：50城二手挂牌同比增速放缓至2.7%。

Figure 13：一线城市二手挂牌同比下降9.2%。