高盛 信和置业（0083.HK）26财年业绩符合预期·DP保证金恢复步入正轨：土地银行的现金余额可观，并可作为对冲利率上升的工具；维持买入评级

摘要

高盛点评信和置业（0083.HK）FY26业绩，认为大体符合其与市场（彭博）预期，维持买入评级及12个月目标价16.00港元，现价10.26港元对应上行空间55.9%。 剔除1.92亿港元物业重估亏损后，核心净利润同比降6%至47.9亿港元，主因利率环境走软令利息收入由FY25的23.4亿港元降至19亿港元，而期末现金同比增13%至580亿港元。 计入联营及合资公司权益后，集团EBIT同比升2%至48亿港元，开发物业利润由10亿港元增至11.5亿港元，2HFY26 DP利润率显著回升至18.7%（1HFY26为7.2%），何文田St George's Mansion已售93%。 毛租金收入同比降1.6%至34.5亿港元，其中零售占48%为最大贡献，写字楼租金在资本市场活动回暖下显现企稳迹象，One Central Place重定位高端住宅出租率达95%。 报告认为580亿港元现金既为加大土储（北部都会区、屯门A16站二期投标、Po Chong Wan项目意向）提供充足流动性，也构成对加息的对冲——利率每变动1个百分点约增厚盈利5亿港元或10%，维持买入。

主要观点

• FY26业绩大体符合高盛与市场（彭博）预期；剔除1.92亿港元物业重估亏损后，核心净利润同比降6%至47.9亿港元。

• 计入联营与合资公司后，集团EBIT同比升2%至48亿港元，开发物业利润由10亿港元升至11.5亿港元，主要来自FY25落成的将军澳Villa Garda、元朗Grand Mayfair等住宅项目及存货单位与车位销售。

• 2HFY26 DP利润率显著回升至18.7%（1HFY26为7.2%），受惠入账利润率更高的何文田St George's Mansion（已售93%）及期内无减值亏损。

• 毛租金收入同比降1.6%至34.5亿港元（1HFY26为同比-2.3%），零售与工业租金负反转受电商竞争及消费外流深圳拖累，但2HFY26降幅收窄至低个位数百分比；写字楼租金因资本市场活动更活跃显现企稳迹象。

• 按毛租金收入计零售占48%为最大贡献，写字楼/工业/车位/住宅分别占25%/10%/10%/7%；住宅租赁受益人才流入与海外学生需求，One Central Place重定位高端住宅出租率95%；酒店收入/EBIT增4%/9%。

• 北部都会区项目文中提及贡献29亿港元、预计2033-34年完工，信和与中国海外将主导住宅开发；管理层认为政府250万人口目标长期对应约80万套住房需求，构成重大增长机会。

• 集团保持选择性补储：已就港铁屯门A16站Package 2递交标书（结果即将公布），并对Fullerton Ocean Park Hotel旁约250个单位的Po Chong Wan住宅项目表达投标兴趣。

• 信和土储3.6百万平方英尺低于新地17.8与恒基7.5百万平方英尺，楼市上行弹性稍逊；但580亿港元现金提供充足流动性加速拿地并对冲加息——利率每变动1个百分点约增厚集团盈利5亿港元或约10%，可部分抵消对物业销售的负面影响。

• 投资论点三大支柱：销售执行力扎实（尽管在建项目不多）、流动性充裕可低价拿地支撑未来盈利、股息削减风险低于同业，维持买入。

关键展望

• 维持买入评级，12个月目标价16.00港元（基于FY27E NAV、目标NAV折让-30%），现价10.26港元对应上行空间55.9%；并首次引入FY29E预测。

• 近期验证点：港铁屯门A16站Package 2投标结果即将公布。

• 中长期看，北部都会区项目预计2033-34年完工，公司亦将通过港铁招标、市建局（URA）及政府卖地等其他渠道补储。

• 下行风险：政府卖地政策更保守导致缺乏合适收购标的；香港零售与写字楼复苏不及预期、租金反转低于预期；人口流入放缓及内地买家热情下降令住宅销售低于预期；更严格的楼市降温政策。

推荐标的

• 报告仅在土储对比及合作开发中提及新鸿基地产（17.8百万平方英尺）、恒基地产（7.5百万平方英尺）与中国海外，未给出其评级或目标价。