摩根士丹利：中国物业管理与服务 | 亚洲：2月购物中心增长加速；预计高端商场在2026年一季度持续跑赢

原标题：China Property Management & Services | Asia: 2M26 Mall Growth Accelerates; Expect Luxury Malls to Sustain Outperformance into 1Q26

摘要

报告指出，2026年1-2月中国购物中心运营商录得中个位数同店销售增长，高端商场持续跑赢。调整后线下零售销售（不含汽车）在2M26同比增长1.6%，较12月的2.1%有所放缓，但总零售销售环比改善至2.8%（12月为0.9%），显示春节需求回暖。CR Land 2M26租金同比增长15%，Longfor增长2%，Seazen增长3%。报告重申偏好CR Mixc（1209.HK），认为其具备强市场整合能力和4-5%股息收益率。预计领先购物中心运营商将在市场两极分化中加速份额整合，1Q26动能有望持续。

主要观点

• 2026年1-2月调整后线下零售销售（不含汽车）同比增长1.6%，低于12月的2.1%，但总零售销售同比增长2.8%，高于12月的0.9%。
• 春节消费回暖部分受益于日历效应，恢复率（vs 2019）为121%，2019-25年CAGR为2.7%。
• 多数购物中心相关品类同比增速较12月改善，化妆品除外；电子、服装、餐饮、金银珠宝增速最强。
• 餐饮增速加快至4.8% y-y，12月为2.2%，2025年为3.2%。
• 购物中心运营商在2M26录得中个位数同店销售增长和2-15%租金增长，高端商场持续跑赢。
• CR Land 2月租金同比增长17%（1月为14%），2M26累计增长15%，显示市场份额持续提升。
• CR Land 2026年春节同店销售同比增长15%，高端商场仍跑赢非高端商场，尽管基数较高。
• Longfor 2月租金同比增长3%（1月为2%），2M26累计增长2%，零售销售同店销售中个位数增长。
• Seazen 2月租金同比增长2%，2M26累计增长3%。
• 报告预计领先购物中心运营商将在中期加速市场份额整合，受益于中国购物中心市场两极分化。
• 重申偏好CR Mixc（1209.HK），认为其具备强市场整合能力和4-5%股息收益率。

论述逻辑

报告从宏观零售数据（总零售销售、调整后线下零售销售）改善入手，指出春节消费回暖驱动购物中心客流和销售增长。进而分析各品类表现，强调餐饮、服装等品类增速加快。然后聚焦购物中心运营商，通过CR Land、Longfor、Seazen的租金和同店销售数据，展示领先运营商（尤其是高端商场）的持续跑赢。最后，基于市场两极分化趋势，推导出领先运营商将加速份额整合，并推荐CR Mixc作为alpha标的。

关键展望

• 报告预计领先购物中心在1Q26动能持续，受益于进一步市场整合。
• 未明确给出未来时间窗口或价格目标。
• 风险因素未在文本中明确列出。

推荐标的

• CR Mixc (1209.HK)：重申偏好，作为alpha play，具备强市场整合能力，股息收益率4-5%。
• 报告还提及CR Land (1109.HK)、Longfor (0960.HK)、Seazen (1030.HK)的运营数据，但未给出明确评级或目标价。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。