深度行业 20261009 广发证券 物业管理行业2026年中报总结收入业绩回归稳增关注

摘要

2026年上半年，28家物业管理板块企业营业收入同比增长3.6%，归母净利润同比增长3.8%，整体收入业绩保持平稳增长，但利润增速较2025年明显放缓。 板块毛利率为18.4%，同比下降0.6pct，费用率改善对冲了毛利下行压力，核心经营净利率维持在11.8%。 基础物管仍是收入业绩基石，社区增值服务毛利率虽有改善，但伴随收入规模收缩。 行业应收账款拨备总体充分，分红比例维持在80%以上，板块平均股息率超过5.5%，具备红利投资价值。

主要观点

• 板块收入业绩平稳增长，利润增速较2025年放缓

• 费用率改善对冲毛利率下行，核心盈利能力稳定

• 基础物管业务是收入业绩基石，占比持续提升

• 社区增值服务毛利率回升，但伴随收入规模下降

• 应收账款拨备总体充分，长账期占比有所下降

• 分红比例维持高位，板块股息率具备竞争力

论述逻辑

• 房地产开发行业下行导致物管公司毛利率承压（基础物管及非业主增值服务毛利下降） -> 物企通过降本增效改善费用率（四费费率下降） -> 减值规模虽同比上行但较高峰期有所收缩 -> 最终实现归母净利润平稳增长 -> 行业进入红利释放期，通过高分红维持投资吸引力。

关键展望

• 预计26年板块平均股息率为5.6%

• 非业主增值服务短期内将持续承压

推荐标的

• 华润万象生活：综合表现排名靠前

• 滨江服务：综合表现排名靠前

• 碧桂园服务：综合表现排名靠前，关注分红持续性

关键图表

图1. 表 1: 物业管理企业板块分类、依据及统计范围

图2. 28家板块物企毛利润（亿元）及增速

图3. 28 家板块物企整体毛利率变化

图4. 28 家板块物企净利润（亿元）及增速

图5. 22 家样本物企各主要业务毛利率变化

图6. 19 家样本物企平均物管费及增速

图7. 22 家样本物企非业主增值服务收入及增速

图8. 表 3: 主流物企各项主营业务收入规模（亿元）及拆分

图9. 表 6: 主流物企资产及信用减值规模及比例

图10. 28家板块物企主要科目同比变动幅度

图11. 28家板块物企应付及预收款（亿元）及增速

图12. 表 10: 主流物企核心表现指标及评分