财通证券 房诚琦 陈思宇 何裕佳 投资策略 行业策略 房地产行业跟踪周报：二手房成交同比连续多周改善，核心城市放松购房政策

摘要

财通证券对房地产行业维持“看好”评级。 库存端13城新房去化周期18.3个月、同比缩短1.1个月，但一线12.1个月与三四线123.6个月分化极大。 土地市场缩量，百城成交建面环比-23.5%、同比-35.8%，溢价率5.4%。 政策面密集放松：国务院修改《住房公积金管理条例》自2026年9月20日起施行、共二十项修改；上海从五方面推出8项举措，外环外二套商贷最低首付降至15%，“以旧换新”补贴叠加单套最高8万元；财政部等三部门推出财政金融协同促内需三项新举措。 融资端上周房企信用债净融资额-69.3亿元。 配置上推荐内地开发商（滨江集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、建发国际集团）、轻资产运营（绿城服务、华润万象生活）及港资开发商（新鸿基地产）。

主要观点

• 板块行情弱于大盘：上周房地产板块（中信）下跌1.8%，同期沪深300、万得全A分别下跌1.0%、1.5%，超额收益分别为-0.8%、-0.4%，在29个中信行业板块中排名第18。

• 库存同比明显去化、去化周期环比小幅走升，城市能级分化悬殊：13城新房累计库存6202.7万平方米，环比+0.1%、同比-20.7%；去化周期18.3个月，环比+0.5个月、同比-1.1个月；一线、新一线、二线、三四线分别为12.1、15.4、14.6、123.6个月。

• 土地市场量价齐缩：上周百城土地成交建面1076.8万方，环比-23.5%、同比-35.8%；楼面价1104元/平，环比-50.6%、同比-2.8%；溢价率5.4%，环比-1.6%、同比+3.8%；年内累计成交63159.2万方，同比-10.7%。

• 房企境内融资仍为净流出：上周房企发行信用债14支、合计123.6亿元，环比+54.5%、同比-1.0%；偿还192.9亿元，净融资额-69.3亿元；年内累计发行387支、3359.7亿元，同比-1.2%。

• 中央政策：国务院公布修改《住房公积金管理条例》的决定，自2026年9月20日起施行，共二十项修改，提取情形大幅扩围（新增装修自住住房、支付物业费等），租房提取不再设收入门槛。

• 上海8月20日印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，从公积金政策、信贷政策、购房补贴、收购二手房用作保租房五方面推出8项举措，其中外环外二套商贷最低首付比例降至15%。

• 上海“以旧换新”支持力度加大：外环外购新房且1年内出售本市二手住房的按贷款总额1%补贴、单套最高5万元，叠加原有补贴后单套最高可补8万元，并推行房票安置、加快收购二手住房用作保障性租赁住房。

• 财政端接力发力：8月21日国新办发布会披露，财政部、央行、金融监管总局联合发布《关于进一步做好财政金融协同促内需政策有关工作的通知》，推出拓宽贴息范围、增加经办机构、提高额度上限三项新举措；财政部副部长廖岷表示下半年将及时谋划出台务实管用的增量政策。

• 个股层面：上周板块上涨个股33支（较前周减少36支）、下跌69支，京粮控股+20.1%领涨；42家重点房企中20支上涨，正荣地产+66.7%居首，禹洲集团-6.7%领跌。

• 投资建议维持行业“看好”评级，沿三条主线推荐：1）内地开发商——A股滨江集团、招商蛇口，港股中国海外发展、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营——物管绿城服务、商管华润万象生活；3）港资开发商——推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。

论述逻辑

• 第一步·数据观察：周度高频数据显示基本面分化——新房环比回升但同比仍降，二手房同比连续多周改善，库存同比-20.7%但三四线去化周期高达123.6个月，呈“二手房强于新房、一二线好于三四线”格局。

• 第二步·政策推演：中央（公积金条例二十项修改）与核心城市（上海五方面8项举措）同步放松购房条件，叠加三部门财政金融协同促内需通知，报告认定政策宽松取向明确。

• 第三步·形成结论：在二手房成交同比连续改善与政策持续加码的组合下，行业评级维持“看好”。

• 第四步·落地配置：按“优质内地开发商—轻资产运营（物管/商管）—港资开发商”三条主线给出具体标的。

关键展望

• 明确时间窗口：《住房公积金管理条例》修改决定自2026年9月20日起施行，公积金提取扩围等政策效果待落地验证。

• 政策展望：财政部副部长廖岷表示下半年将根据宏观经济运行情况及时谋划出台务实管用的增量政策，报告预计下半年财政政策有望进一步发力。

• 评级与考核窗口：行业评级为看好（维持），以报告发布日后6个月内行业相对市场代表性指数的涨跌幅为标准。

• 风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续、销售不及预期；行业信用风险持续蔓延、流动性恶化超预期。

推荐标的

• 行业评级：看好（维持）。

• 内地开发商：A股推荐滨江集团、招商蛇口；港股推荐中国海外发展、华润置地、建发国际集团。

• 轻资产运营：推荐物管公司绿城服务、商管公司华润万象生活。

• 港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。

• 报告未给出上述个股的具体评级与目标价，仅列示推荐与建议关注名单。