开源证券 REITs行业周报：5只REITs密集获批，首单文创街区REIT申报

摘要

开源证券维持REITs行业“看好”评级，2026年第34周中证REITs（收盘）指数为702.5，同比下跌16.17%、环比上涨1.09%，市场呈“一级热度高、二级承压调整”格局。 本周为一级市场年内批复最密集一周，5只公募REITs集中获证监会注册批复，包括深交所首单酒店型商业不动产REIT华泰华住安住REIT、全国首单跨黄河路桥REITs博时山东铁投路桥REIT，以及平安西安高科产业园REIT（陕西首单）、山证晋中公投瑞阳供热REIT（山西首单）、国泰海通中国建筑租赁住房REIT（中建体系首单保租房REITs）。 8月20日嘉实陶邑消费REIT正式申报，底层资产为景德镇陶溪川文创街区，系全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REITs。 板块层面，本周产业园区领涨4.08%，仓储物流涨2.23%，消费涨1.26%，能源、高速公路、保障房分别涨0.63%、0.47%、0.31%，环保跌0.17%。 一级端共有40只REITs等待上市、14只等待扩募，待上市首发中商业不动产REITs达21支，第二批6只商业不动产REITs已获批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等。 配置逻辑上，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，定价正从稀缺性溢价转向基本面分化，建议逢低布局经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的及一级认购热度高但二级折价的新品种。

主要观点

• 行业评级维持“看好”：2026年第34周中证REITs（收盘）指数为702.5，同比下跌16.17%，环比上涨1.09%，市场呈“一级热度高、二级承压调整”格局

• 本周为一级市场年内批复最密集一周，5只公募REITs集中获证监会注册批复；8月17日华泰华住安住REIT获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REIT，底层资产为华住集团旗下广州天河美居+全季酒店及上海江桥桔子水晶酒店

• 8月17日博时山东铁投路桥REIT获批，为全国首单跨黄河路桥REITs；8月18日平安西安高科产业园REIT（陕西首单）、山证晋中公投瑞阳供热REIT（山西首单）、国泰海通中国建筑租赁住房REIT（中建体系首单保租房REITs）三单获批

• 8月20日嘉实陶邑消费REIT正式申报，底层资产为景德镇陶溪川文创街区，系全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REITs，进一步拓宽消费基础设施REITs业态边界

• 配置逻辑：债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化

• 分板块看，本周产业园区领涨：产业园区+4.08%、仓储物流+2.23%、消费+1.26%、能源+0.63%、高速公路+0.47%、保障房+0.31%、环保-0.17%；一月涨跌幅中消费类跌幅最大（-3.72%）

• 一级跟踪：本周共有40只REITs基金等待上市、14只等待扩募；待上市首发中商业不动产REITs达21支，底层资产包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等；第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体

• 交易活跃度回落：近30日REITs市场成交总量达37.18亿份，同比下降12.82%；近30日平均区间换手率0.38%，同比下降0.08pct

• 个券层面，本周中金亦庄产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT涨幅居前，国泰君安临港创新产业园REIT周涨9.09%、华泰紫金南京建邺产业园REIT涨8.00%、中金重庆两江产业园REIT涨7.51%；而租赁住房类、平安广州广河REIT、中金中国绿发商业资产REIT跌幅靠前（2.4%、1.9%、1.9%）

• 风险提示：公募REITs价格变动及运营风险；调控政策超预期变化导致行业波动加剧；各类别资金入市进度不及预期；项目长期分派率不及预期

论述逻辑

• 事件与数据推演链条：5只REITs一周内密集获批+首单文创街区REIT申报 → 一级市场批复与申报节奏加快，底层资产从业态到地域持续纵深拓展，市场迈入常态化高质扩容新阶段；同时二级指数同比仍跌16.17%、2025年以来累计超额收益-26.67%，形成“一级热度高、二级承压调整”格局 → 资金面上债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，定价从稀缺性溢价转向基本面分化 → 因此建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局，维持行业“看好”评级

关键展望

• 报告展望一级市场批复与申报节奏加快，市场迈入常态化高质扩容新阶段；政策层面商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容

• 维持REITs行业“看好”评级，操作上建议逢低布局经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种（报告未给出具体时间窗口与目标价）

• 风险提示：公募REITs价格变动及运营风险；调控政策超预期变化、行业波动加剧；各类别资金入市进度不及预期；项目长期分派率不及预期

推荐标的

• 行业评级：REITs行业“看好”（维持）

• 配置方向：经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的；产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种；策略为逢低布局

• 本周重点提及的新获批/申报个券（报告未给出个体评级与目标价）：华泰华住安住REIT（深交所首单酒店型商业不动产REIT）、博时山东铁投路桥REIT（全国首单跨黄河路桥REITs）、平安西安高科产业园REIT、山证晋中公投瑞阳供热REIT、国泰海通中国建筑租赁住房REIT、嘉实陶邑消费REIT（申报中，全国首单文创街区消费REITs）

• 本周二级市场涨幅居前的存量个券：中金亦庄产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT（周涨9.09%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（8.00%）、中金重庆两江产业园REIT（7.51%）、华安张江产业园REIT（6.18%）