银行业银行资负视角看房贷贴息

摘要

天风证券银行团队点评9月29日财政部、央行、金融监管总局联合发布的《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》：贴息按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的支持，单户贴息贷款规模上限100万元，2026年10月1日起实施、暂定1年，资金由中央与地方财政按90%、10%分担。 报告第一层判断是，在LPR定价机制与成本加成原则约束下，按揭利率或已不具备进一步下调空间——以2026半年报数据近似测算，上市银行按揭贷款盈亏平衡约束线约为3.06%，新发按揭利率3.1%已基本持平该约束线，房贷贴息由此在不降LPR、不改银行加点的前提下实现对特定借款人的定向降息。 第二，2025Q2以来个人住房贷款连续五个季度增量为负，卡点在居民需求端而非银行供给端：存量房贷利率普遍在3.2%-4.0%，高于收益率集中于1%-3%的存款、理财、债基，提前还贷或仍是居民优先选择；贴息后新发按揭利率降至2.1%，能提振增量购房需求但不直接作用于存量按揭。 第三，房贷主流期限30年、8月新规后上限延长至40年，增量按揭理论上对△EVE形成边际上行压力，但2026上半年末大行按揭贷款余额约25万亿、占5Y以上总资产比重31.5%，存量体量庞大令增量影响被稀释，且贴息1%后新发房贷利率降至2%左右或降低提前还贷意愿，负向影响相对可控。 行业评级维持强于大市；风险提示为政策效果不及预期、按揭贷款持续收缩、货币政策呵护力度不足。

主要观点

• 9月29日财政部、央行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》：按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息，单户贴息贷款规模上限100万元，2026年10月1日起实施、暂定1年；支持对象需同时满足新发放商业房贷购买首套住房（不含置换存量贷款）、面积≤120平方米、价格≤150万元三项条件。

• 贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担，拨付采取预拨＋结算方式并建立省对省机制，免申即享、按月收息时自动扣除。

• 核心观点一：在LPR定价机制、成本加成原则约束下，按揭利率或已不具备进一步下调空间，房贷贴息政策通过财政承担让利成本实现了定向降息。

• LPR层面难再下调：当前银行息差已处于历史低位，全面降息工具使用优先级偏低，通过下调LPR来降低房贷利率的效益、概率均不大。

• 银行自主定价已触及盈亏平衡线：以2026半年报数据近似测算，上市银行按揭贷款盈亏平衡约束线约为3.06%，新发按揭利率3.1%已基本持平该约束线，叠加负债成本改善放缓、按揭信用风险上行，银行降低按揭定价的余地或相对有限。

• 核心观点二：制约房贷增长的卡点在需求端而非银行供给端，2025Q2以来个人住房贷款连续五个季度增量为负，房贷贴息政策对症下药。

• 需求端：相比收益率集中于1%-3%的存款、理财、债基，存量房贷利率普遍在3.2%-4.0%，提前还贷或仍是居民优先选择；若考虑当前3.1%的新发按揭利率，贴息后降至2.1%，能提振增量购房需求，但不直接作用于存量按揭，扭转提前还贷趋势或仍需更多政策支持。

• 供给端：从EVA静态比价看按揭贷款仍属性价比相对较高的业务，房贷贴息不改变银行账面收益、对银行加码按揭的经济激励或相对有限，但一定程度上释放托底呵护信号，提高银行开展按揭业务的积极性。

• 核心观点三：房贷主流期限30年、8月新规落地后上限延长至40年，贴息刺激的增量按揭理论上会拉长资产久期、加重期限错配，对△EVE形成边际上行压力，但实际影响或较为有限。

• △EVE负向影响可控的依据之一：贴息政策在面积、价格等方面有严格准入门槛，且2026上半年末大行按揭贷款余额约25万亿、占5Y以上总资产比重为31.5%，存量体量庞大令增量需求对利率风险指标的影响被稀释。

• 拉长视角看，贴息1%后新发房贷利率降至2%左右，与各类金融资产、租金回报率的利差明显收窄，未来提前还贷意愿或下降，有助于银行在利率下行周期缓解资金再配置压力、呵护息差与资产收益。

• 风险提示：政策效果不及预期、按揭贷款持续收缩、货币政策呵护力度不足。

论述逻辑

• 9月29日三部门发布房贷贴息通知 → 报告先论证降息空间已尽：LPR下调需权衡息差、金融稳定，银行息差处历史低位，全面降息优先级偏低；成本加成下上市银行按揭盈亏平衡约束线约3.06%，与新发按揭利率3.1%基本持平 → 因此财政贴息在不降LPR、不改银行加点前提下实现定向降息 → 再论证卡点在需求端：2025Q2以来按揭连续五个季度增量为负，存量房贷利率普遍在3.2%-4.0%，高于收益率集中于1%-3%的存款、理财、债基等金融产品，提前还贷或依然是居民优先选择，贴息后新发利率降至2.1%可提振增量需求但不作用于存量 → 最后评估利率风险：增量按揭拉长久期理论上压△EVE，但准入门槛严格、大行按揭存量约25万亿占比31.5%稀释增量影响，且贴息后利率约2%或降低提前还贷期权性风险 → 结论：提振效果取决于增量需求改善、后续或逐步显现，对银行息差与△EVE冲击相对可控，行业维持强于大市。

关键展望

• 贴息政策自2026年10月1日起实施、暂定1年，对信贷的实际提振效果取决于增量需求的改善程度，后续或会逐步显现。

• 贴息不直接作用于存量按揭，扭转提前还贷趋势或仍需更多政策支持。

• 贴息1%后新发房贷利率降至2%左右，借款人实际融资成本已处于较低水平，未来提前还贷意愿或有所下降，潜在提前还贷压力降低有助于缓解资金再配置压力、呵护息差与资产收益。

• 风险点：政策效果不及预期、按揭贷款持续收缩、货币政策呵护力度不足。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的；行业评级为强于大市（维持评级），上次评级强于大市，评级体系为自报告日后6个月内相对沪深300指数的行业投资评级。

关键图表

图1. 表 1: 《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》政策要点