国信证券 任鹤 王粤雷 王静 公司研究 业绩点评 龙湖集团（00960）：营服务稳步增长，财务基本盘保持稳健

摘要

国信证券点评龙湖集团2026年中期业绩：上半年营业收入398.0亿元，同比下降32.3%，归母净利润19.6亿元，同比下降39.0%，主因地产开发业务收入261.0亿元、同比下降42.6%拖累结转，整体毛利率降至11.1%（-1.5pct）。 运营及服务业务逆势增长，合计收入137.0亿元、同比增长3.2%，占总收入34.4%，仍为公司核心利润主要来源：在营商场96座、开业建面1039万平方米，租金收入59.8亿元（+8.7%），出租率提升至97.4%；冠寓期末出租率94.9%；龙湖智创生活物业服务收入56.5亿元（+2.3%）；龙智造收入6.53亿元（+3.3%）。 财务端保持稳健：剔除预收款后资产负债率53.8%、净负债率52.0%均较年末下降，银行融资占比91%，外币债务占比10%全部以汇率掉期对冲，平均融资成本降至3.36%，现金对短债覆盖约0.9倍。 报告维持盈利预测，预计2026/2027年收入845/741亿元、归母净利2/3亿元，对应PE 228/161倍，维持“优于大市”评级；风险为结转规模、销售规模及融资能力不及预期。

主要观点

• 2026上半年营收与归母净利双降：营业收入398.0亿元（-32.3%），归母净利润19.6亿元（-39.0%），整体毛利率11.1%（-1.5pct）

• 业绩下滑主因开发业务结转收缩：开发收入261.0亿元（-42.6%）；而运营及服务收入73.0亿元、64.0亿元分别增长4.2%、2.2%，合计137.0亿元（+3.2%），占总收入34.4%，构成核心利润主要来源

• 商业运营表现稳健：期末累计在营商场96座，已开业建面1039万平方米，上半年租金收入59.8亿元（+8.7%），出租率提升至97.4%

• 长租与物管、代建均保持增长：冠寓期末出租率94.9%（开业超六个月项目96.2%）；龙湖智创生活物业服务收入56.5亿元（+2.3%）、在管约3.6亿平方米；龙智造收入6.53亿元（+3.3%）、代建销售额112亿元

• 销售规模大幅下降：上半年销售金额165.5亿元（-52.7%），销售面积175.0万平方米（-33.1%）；区域上环渤海、西部、长三角、华南、华中分别占32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%，一二线城市占比约90%

• 补仓保持审慎：上半年新增土储总建面33.7万平方米；期末土储合计2011万平方米，权益面积1605万平方米，平均成本3633元/平方米

• 债务指标稳步压降：剔除预收款后资产负债率53.8%（较年末-0.9pct），净负债率52.0%（较年末-0.2pct）

• 融资结构优化、成本下行：银行融资占比91%，一年内到期债务158.5亿元、仅占总债务10.8%；外币债务占比10%并全部以汇率掉期对冲；平均融资成本降至3.36%（较年末-0.15pct）；扣除预售监管资金及已抵押存款后现金对短债覆盖约0.9倍

• 维持盈利预测与评级：预计2026/2027年收入845/741亿元，归母净利2/3亿元，EPS 0.03/0.04元，对应PE 228/161倍，维持“优于大市”评级（收盘价6.68港元）

• 风险提示：公司结转规模、销售规模及融资能力存在不及预期风险

关键展望

• 维持此前盈利预测：2026/2027年营业收入845/741亿元、归母净利2/3亿元，EPS分别为0.03/0.04元，对应PE 228/161倍；预测表显示2028年净利润回升至772百万元（约7.72亿元）、同比+178.6%

• 评级窗口：投资评级以报告发布日后6到12个月内相对市场表现为准，香港市场以恒生指数（HSI.HI）为基准

• 未来需跟踪的验证点/风险：结转规模、销售规模、融资能力是否不及预期

关键图表

图1. 公司营业收入及增速

图2. 公司归母净利润及增速

图3. 公司销额及

图4. 公司销面积及