2026-08-26 · 国金证券 · 公司/行业基本面

国金证券宋雪涛张馨月宏观经济中国经济地产专题分析报告：楼市何时筑底

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

摘要

国金证券指出，经历6、7月宏观经济动能放缓、季节性淡季与金融市场波动三重利空叠加的“压力测试”后，中国房地产市场表现出较强韧性，全国房价未转入急跌。长期支撑因素得到进一步确认：全国住宅总需求基本企稳，预计2026年保持在13.0-13.3亿平，与2025年基本持平，新房销售下滑主因二手房成交占比升至50.4%；同时百城租金回报率回升至2.48%，多口径租金价格二季度环比转正，夯实了刚需房产估值底部。短期看年内最差时刻即将过去，8月26城二手房挂牌量加速回落，创过去5年同期最大降幅，8月初全国成交均价周环比转正为+0.02%。此外，五维止跌综合评分显示进入止跌区间的城市范围正在结构性扩散，随着逆周期调节政策推进及“金九银十”传统旺季到来，下半年房价跌幅有望收窄，成交价止跌城市将进一步增加。

主要观点

楼市经历6、7月三重利空压力测试展现韧性，挂牌价月环比跌幅维持在-0.4%左右，显著优于去年同期的-1%。

全国住宅总需求已基本企稳，预计2026年住宅总需求维持在13.0-13.3亿平，与2025年基本持平。

新房销售萎缩源于成交结构转向二手房，2026年上半年全国二手房成交占比已达50.4%。

百城租金回报率回升至2.48%的合理区间，二季度以来全国租金价格环比多口径转正，支撑刚需房产价格。

房企投资战略收缩聚焦核心城市，2026年上半年TOP20城市住宅土地出让金占全国比重升至62%。

新房中期库存回落至2008年初水平，截至7月末新房住宅已开工未售面积降至12.2亿平方米。

8月供给端抛压显著减轻，26个重点城市二手房挂牌量较7月末下降1.0%，创过去5年同期最大降幅。

全国二手房成交均价在8月初实现周度止跌，8月2日当周全国成交均价周环比上升0.02%。

楼市止跌显现结构性扩散，五维止跌综合评分50分以上城市由5月末的7个增加至13个。

部分具备产业动能或高租息特征的城市率先走出结构性止跌行情，如苏州、合肥、武汉及重庆部分房产。

论述逻辑

宏观动能放缓+淡季+金融市场波动构成6、7月楼市压力测试 -> 挂牌量分化、成交放缓但挂牌价未急跌，验证周期底部韧性 -> 总需求企稳在13.0-13.3亿平且租金多口径环比转正，确立长期估值底 -> 8月挂牌量加速去化创5年同期新低且8月初周度成交价微涨 -> 政策逆周期托底与金九银十旺季叠加，驱动楼市止跌结构性扩散并收窄跌幅。