摩根大通：香港地产数据监测：春节访港旅客同比增13%；房价周环比涨幅创三年新高

原标题：J.P. Morgan Property Data Monitor HK: CNY tourist arrivals +13% Y/Y; home price W/W growth hits three-year high

摘要

报告监测香港及内地地产市场最新数据。内地方面，春节假期前7天19城新房登记量同比增156%，但受假期影响数据可能失真，未来2-3周数据更能反映真实销售。香港方面，春节8天访港旅客总数135万人次，同比增13%；房价指数周环比涨1.47%，创2023年2月以来最大周涨幅，2026年至今累计涨3.7%，摩根大通预计全年涨幅10-15%。信用债方面，JACI中国高收益地产指数上周涨0.8%，年初至今回报+10.1%。报告还提及万科可能获得深圳政府800亿元救助方案，以及新城发展计划用境内资金偿还5月到期美元债。

主要观点

• 内地19城新房登记量春节前7天同比增156%，较2020-23年均值高7%，但假期登记量通常偏低，数据可能失真。
• 内地地产板块上周涨2%，跑赢恒指（+1%），涨幅领先的均为困境开发商：碧桂园+12%、世茂+10%、融创+7%；跑输的为建发、万科、保利置业（均-2%）。
• 摩根大通内地地产首选股：华润置地、中国海外发展、中国金茂、华润万象生活；高贝塔政策驱动反弹标的：龙湖集团。
• 香港春节8天（2026年2月15-22日）访港旅客总数135万人次，同比增13%，年初至今累计增16%，利好九龙仓置业。
• 香港房价指数（CCL）周环比涨1.47%，为2023年2月以来最强周涨幅；2026年至今涨3.7%，摩根大通预计2026年全年涨10-15%。
• 中原估价指数（CVI）升至85.0，为2023年下半年以来最高，读数高于60意味着银行正在上调物业估值。
• 香港35大屋苑二手成交春节假期周环比降58%至32套。
• 香港地产板块上周涨2%，跑赢恒指（+1%），涨幅领先的为恒基地产+6%，其次为恒隆、太古地产、新鸿基地产（+4%）；跑输的为九龙仓置业和新世界发展（持平）。
• 摩根大通香港地产首选股：收租股——恒隆地产、太古地产、香港置地；开发商——新鸿基地产、信和置业、恒基地产。
• 信用债方面，JACI中国高收益地产指数上周涨0.8%，年初至今回报+10.1%。
• 万科：Octus和Debtwire报道深圳市政府正筹备800亿元救助方案，包括200亿元A/H股配售、500亿元新增/展期银行贷款、100亿元资产处置/REIT或商业MBS发行；万科可能对即将到期的境内债券提供40%首付并展期剩余部分。
• 新城发展：管理层表示倾向于用境内资金偿还5月到期的4.04亿美元FTLNHD '26s债券，计划通过商业地产运营现金流、提高现有贷款LTV、发行REIT/ABS等方式筹资；发行美元债仍是选项，但若成本过高可能不推进。

论述逻辑

报告从春节假期数据切入：内地新房登记量同比大增但受假期扰动，需观察后续数据；香港访港旅客同比增13%利好零售收租股；香港房价周环比涨幅创三年新高，叠加CVI升至85，显示银行估值上调，支撑全年10-15%涨幅预测。信用债方面，JACI中国高收益地产指数持续上涨，万科潜在救助方案和新城发展偿债计划为市场提供正面信号。

关键展望

• 未来2-3周内地新房登记数据将更能反映春节真实销售情况。
• 香港房价2026年全年预计涨10-15%。
• 万科800亿元救助方案若落实，可能避免违约；新城发展5月到期美元债偿还进展。

推荐标的

内地地产：

• 华润置地（1109.HK）：评级增持（OW），收盘价32.20港元
• 中国海外发展（0688.HK）：评级增持（OW），收盘价14.35港元
• 中国金茂（0817.HK）：评级增持（OW），收盘价1.66港元
• 华润万象生活（1209.HK）：评级增持（OW），收盘价48.80港元
• 龙湖集团（0960.HK）：评级增持（OW），收盘价10.14港元（高贝塔政策驱动反弹标的）

香港地产：

• 恒隆地产（0101.HK）：评级增持（OW），收盘价10.22港元
• 太古地产（1972.HK）：评级增持（OW），收盘价26.04港元
• 香港置地（HKLD.SI）：评级增持（OW），收盘价8.71美元
• 新鸿基地产（0016.HK）：评级增持（OW），收盘价140.00港元
• 信和置业（0083.HK）：评级增持（OW），收盘价12.92港元
• 恒基地产（0012.HK）：评级增持（OW），收盘价34.60港元

信用债推荐：

• 龙湖集团：LNGFOR '27（评级OW，价格95.0，YTM 8.1%）、LNGFOR '28（评级OW，价格93.3，YTM 8.4%）、LNGFOR '29（评级OW，价格84.4，YTM 9.2%）、LNGFOR '32（评级OW，价格76.7，YTM 9.0%）
• 新城发展：FTLNHD '26（评级N，价格99.6，YTM 7.0%）、FTLNHD '27（评级N，价格95.7，YTM 15.0%）、FTLNHD '28（评级N，价格98.3，YTM 13.3%）
• 万科：VNKRLE '27（评级N，价格49.0，YTM 52.9%）、VNKRLE '29（评级N，价格46.1，YTM 27.6%）
• 绿城中国：GRNCH '28（评级UN，价格102.8，YTM 6.5%）
• 中国金茂：CHIMAO '29（评级NN，价格92.5，YTM 6.8%）
• 华润置地：CRHZCH '29（评级N，价格99.5，YTM 4.3%）
• 中国海外发展：CHIOLI '28（评级N，价格100.9，YTM 4.3%）、CHIOLI '30（评级N，价格93.7，YTM 4.5%）、CHIOLI '35（评级N，价格86.3，YTM 5.0%）、CHIOLI '43（评级N，价格107.0，YTM 5.7%）

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。