林正衡 陈慎 行业研究 行业定期 香港房地产月度跟踪：1H香港新房、二手房成交量创22、5年新高

摘要

华泰证券在其香港房地产月度跟踪报告中维持了房地产开发与服务的'增持'评级。 2026年上半年，香港新房和二手房私人住宅成交量分别创下22年和5年以来的半年度新高，6月末中原地产领先指数较周期底部反弹19%。 商业地产前端指标亦延续改善，5月零售业销货价值同比增长7.9%，甲级写字楼空置率降至13.3%，写字楼租金出现连续环比上涨。 尽管受美联储加息预期等因素影响，下半年住宅量价复苏动能可能边际放缓，但中长期市场持续复苏的趋势仍将支撑港资房企股价。 报告认为短期股价调整已基本消化复苏放缓预期，中报业绩期将带来正向催化，建议积极配置香港市场占比高的港资房企，重点推荐新鸿基地产、领展房产基金与港铁公司。

主要观点

• 上半年香港新房及二手房成交量创下多年新高

• 住宅售价指数持续反弹，6月保持环比增长

• 住宅租金指数创历史新高，但租金收益率已低于房贷利率

• 零售额与高端消费显著复苏，带动商业地产前端指标改善

• 甲级写字楼空置率下降，租金显现筑底迹象

• 预计下半年住宅复苏动能将边际走弱

• 短期股价回调已基本消化下半年市场复苏放缓的悲观预期

论述逻辑

• 住宅量价与商业指标复苏确认基本面好转

• 宏观环境扰动引发下半年复苏斜率放缓预期

• 预期市场已充分定价基本面放缓并形成催化预期

关键展望

• 下半年香港住宅量价表现有望延续复苏，但受宏观因素制约或不及上半年

• 中报业绩期或将为房地产板块带来正向催化

• 面临美联储转向加息导致流动性收紧等主要风险

推荐标的

• 新鸿基地产 (16 HK)：买入评级，目标价 164.37 港币

• 领展房产基金 (823 HK)：买入评级，目标价 49.27 港币

• 港铁公司 (66 HK)：增持评级，目标价 35.20 港币