汇丰：中国地产：上海调研：春季行情带来意外惊喜

原标题：HSBC China Real Estate：Shanghai tour： A spring season that packed an unexpected punch

摘要

汇丰于2026年3月25日发布上海楼市调研报告，指出在2月放松购房限制后，上海楼市3月出现强劲反弹，一二手房同步复苏。二手房交易量有望在3月超过3万套，创2021年以来月度新高，主要受低价“老小”单位成交活跃推动，价格已开始企稳。高端项目实地调研超预期，售楼处繁忙，新盘试探性提价。汇丰预计2026年上海二手房价格将呈“L型”复苏，并看好CR Land、Seazen和C&D International（均给予买入评级）。报告还分析了产品升级对市场的双刃剑效应，认为新项目虽提升竞争力，但分流了老库存需求，不过效率比进一步放宽的可能性较低，市场将逐步达到新均衡。

主要观点

• 上海楼市3月强劲反弹：2月放松购房限制后，3月一二手房同步复苏，二手房交易量有望超过3万套，为2021年以来最高月度水平。
• 低价“老小”单位成交活跃，价格开始企稳，成为市场稳定锚。
• 高端项目实地调研超预期：售楼处繁忙，新盘试探性提价，销售经理预计销售动能将持续至4-5月。
• CRIC专家余雷预计2026年上海二手房价格将呈“L型”复苏，理由包括：老小单位下行空间有限（租金收益率2.5-3%）、2025年四季度价格大幅回调及恐慌性抛售形成低基数、政策利好下积压需求释放。
• 二手房流动性对重启交易链至关重要，可支持新房销售。
• 新房市场正经历结构性转变：2025年9月放松项目设计后，新项目效率比提升，竞争力增强，但分流了老库存需求，并拖累周边二手房价格。
• 价格管制仍在，老项目去库存缓慢。但余雷认为效率比不太可能进一步放宽，新供应影响将逐步消化，市场将进入新均衡。
• 汇丰看好CR Land和C&D International（均买入）受益于改善型需求韧性和住宅利润率改善。
• CR Land和Seazen（买入）凭借在高低线城市的领先地位，有望抓住K型消费复苏和C-REIT利好。
• 报告覆盖多家开发商和物管公司，给出具体评级和目标价。

论述逻辑

政策放松（2月取消购房限制）→ 上海楼市3月强劲反弹，一二手房同步复苏 → 二手房交易量创2021年以来新高，低价单位价格企稳 → 高端项目销售超预期，新盘提价 → 专家预计2026年二手房价格“L型”复苏 → 二手房流动性重启交易链，支持新房销售 → 产品升级带来双刃剑：新项目竞争力提升但分流老库存需求 → 但效率比进一步放宽可能性低，市场将逐步均衡 → 推荐受益于改善需求和利润率改善的开发商。

关键展望

• 2026年上海二手房价格预计呈“L型”复苏。
• 销售动能预计延续至4-5月。
• 效率比不太可能进一步放宽，新供应影响将逐步消化。
• 报告未明确其他未来验证点或时间窗口。

推荐标的

• Seazen Group (1030 HK)：买入，目标价3.20港元，当前价2.00港元，上行60.0%。理由：受益于K型消费复苏和C-REIT利好。
• China Resources Land (1109 HK)：买入，目标价39.00港元，当前价28.50港元，上行36.8%。理由：改善型需求韧性和利润率改善。
• C&D International (1908 HK)：买入，目标价20.10港元，当前价12.63港元，上行59.1%。理由：改善型需求韧性和利润率改善。
• 其他覆盖标的详见报告估值表。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。