香港房地产月度跟踪9月香港住宅仍处于调整期

摘要

2026年9月香港住宅市场量价及租金均出现调整，短期内受美联储加息预期反复及港股表现影响，调整态势或将持续。 尽管如此，机构对未来2-3年的复苏周期保持信心。 政策层面，施政报告及五年规划未涉及短期地产刺激举措，重点聚焦北部都会区建设与公屋供应。 商业地产方面，零售额与写字楼空置率延续改善，写字楼租金已接近同比回正。 机构维持对港资房企的推荐，阶段性看好持有类房企。

主要观点

• 9月香港住宅成交量环比回升但同比下滑

• 房价与租金指数双双回调

• 房贷利率维持不变，但存在上行压力

• 施政报告聚焦长期规划，未出台短期地产刺激政策

• 商业地产景气度持续改善

• 写字楼租金连续上涨

论述逻辑

• 宏观流动性压力（美联储加息预期/港币流动性） -> 住宅市场量价租金调整 -> 政策保持定力（聚焦长期供应） -> 商业地产基本面（零售/写字楼）率先筑底复苏 -> 推荐具备防御性与现金流韧性的持有类房企。

关键展望

• 预计香港住宅市场短期调整持续

• 对未来2-3年复苏周期抱有信心

推荐标的

• 新鸿基地产 (16 HK)

• 领展房产基金 (823 HK)

• 太古地产 (1972 HK)

• 港铁公司 (66 HK)

关键图表

图1. 图表 1: 中国香港私人住宅售价指数

图2. 图表 2: 中国香港中原城市领先指数

图3. 图表 4: 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度）

图4. 图表 5: 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度）

图5. 图表 8: 中国香港私人住宅租金指数

图6. 图表 9: 中国香港私人住宅租金收益率 vs 房贷利率

图7. 图表 11: 中国香港新房私人住宅库存去化周期

图8. 图表 12: 中国香港年化零售业销货价值和同比增速

图9. 图表 13: 中国香港奢侈品年化零售业销货价值和同比增速

图10. 图表 15: 中国香港商业不动产租金指数

图11. 图表 17: 重点推荐公司最新观点