2026-07-01 · JPMorgan · 公司/行业基本面

摩根大通中国房地产：6月开发商销售同比温和下滑，中国海外发展年初至今表现领先

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原标题：J.P. Morgan China Property：Developers’ sales stayed mildly negative Y/Y in June； COLI remains YTD outperformer

摘要

根据CREIS数据，2026年6月前100名开发商合约销售同比下降4%，与5月持平，自2026年一季度以来维持在低于5%的降幅。尽管过去1-2个月缺乏实质性政策支持，一手房销售呈现弱稳定态势（同比温和下降，未进一步恶化）。摩根大通预计下半年基数仍低，一手销售将维持类似低个位数同比降幅；而年初至今观察到的“绿芽”更多出现在二手房市场，二手房销售年初至今同比增长5-10%。分析师保持选择性，偏好聚焦一线城市且销售正增长的国有开发商。首选标的为中国海外发展（1H26同比+12%，6月同比+6%）、华润置地（+6%/-2%）和中国金茂（+8%/+1%）。

主要观点

前100开发商6月合约销售同比-4%，与4月（-4%）和5月（-5%）的降幅相似，呈现弱稳定。
与2018-21年均值相比，6月销售降至-74%，与过去几个月的70-80%降幅一致。
环比来看，6月合约销售增长16%，达到年初至今最高绝对值，但主要受季节性因素推动（开发商为达成半年目标而冲刺）。
展望7-8月传统淡季，预计环比将转负（>10%），但同比仍维持温和下降（<5%）。
国有开发商6月销售同比转负至-2%（5月为+5%），其中越秀地产（+25%）、中国海外发展（+6%）、保利发展（+3%）和中国金茂（+1%）实现正增长；绿城中国（-21%）和建发国际（-20%）表现落后。
年初至今（6M26），四家国有开发商实现正销售增长：中国海外发展（+12%）、招商蛇口（+8%）、中国金茂（+8%）和华润置地（+6%）。
中国海外发展以1H26同比+12%的销售增长成为按权益销售额排名第一的开发商（表1）。尽管上海安澜项目延迟推出且基数较高（近300亿元），6月仍实现总销售额同比+6%/权益销售额同比+5%。
若安澜项目按计划推出，7月基数较低（图7），预计中国海外发展将实现稳健的同比正增长。管理层全年目标为“稳中有进”，假设全年销售同比+2%，则1H26已完成目标的52%。
中国金茂在国有开发商中设定了最激进的全年销售目标（同比+7%），1H26已完成48%。即使假设2H26合约销售同比-8%，仍能达成全年目标。

论述逻辑

CREIS数据显示6月前100开发商销售同比-4% → 与4-5月降幅一致，表明一手房销售弱稳定 → 但环比增长主要因季节性冲刺，7-8月淡季环比将转负 → 二手房市场年初至今增长5-10%，优于一手房 → 国有开发商内部表现分化，聚焦一线城市且销售正增长的标的更优 → 中国海外发展凭借1H26同比+12%的销售增长成为行业第一，且下半年基数低、项目储备充足，有望持续领先 → 中国金茂虽目标激进，但1H26完成度高，即使下半年下滑仍可达标。