瑞银：[国外研报] 花旗 九龙仓（控股）九龙仓集团（0004.HK）准备部署现金以进一步发展香港DP；一次性每股特别股息

摘要

花旗维持对九龙仓的“卖出”评级，并将目标价从 21.15 港元下调至 19.60 港元。 公司目前持有 62 亿港元净现金（调整后超过 380 亿港元），管理层表示愿意部署现金用于香港土地储备，但强调特别股息仅为庆祝 140 周年，不改变股息政策。 香港地产业务是主要亮点，而内地投资物业增长温和，物流业务正逐步复苏。 由于 1.9% 的股息收益率（不含特别股息）较低，且仅 0.4 倍市净率，花旗认为公司需通过改善资本利用率来驱动长期 ROE。

主要观点

• 九龙仓持有充裕的净现金，管理层有意向补充香港土地储备。

• 香港地产业务表现强劲，特别是山顶及九龙塘的超豪华单位。

• 内地投资物业增长温和，预计下半年无爆发性增长。

• 内地地产开发业务持续缩减，剩余库存约 0.68 百万平方米。

• 物流业务呈现复苏迹象。

• 特别股息为一次性安排，不代表股息政策改变。

论述逻辑

• 充裕的净现金与资产负债表 -> 管理层寻求土地储备扩张 -> 资本利用率提升预期 -> 长期 ROE 驱动力 -> 维持卖出评级但关注股东回报可持续性

关键展望

• 预计 2026 年下半年 The Monet 项目将开始销售。

• 预计 2027 年内地投资物业租金将实现温和增长。

推荐标的

• 九龙仓（0004.HK）：卖出，目标价 19.60 港元。

关键图表

图1. 九龙仓集团——资产负债表概要

图2. 九龙仓集团——2026年上半年业绩摘要

图3. 九龙仓集团——综合摘要 (1/2)

图4. 九龙仓集团——盈利预测调整摘要

图5. 九龙仓集团——净资产价值估算

图6. 九龙仓集团——利润表

图7. 九龙仓集团——资产负债表