高盛 中国房地产：专家预计第四季度销量具韧性，上海将继续引领价格复苏

摘要

9月7日高盛举办2026年中国地产专家电话会系列第二场，嘉宾为冰山指数创始人 Li Yanguo；该指数成立于2017年，基于约70/40个城市的二手房成交价与成交量数据追踪并预测量价走势。 专家指出，2026年初至7月二手房价月度跌幅收敛在0.5%以内，但8月下旬至9月第一周跌幅环比扩大、二线城市（含核心城市）为主要拖累，同期9月首周成交量明显回升，“金九银十”开局积极。 就4Q26而言，专家对销量保持建设性观点、预计超过去年水平，但新增挂牌供应上升或令价格边际承压，风险集中在前期调整有限的二线城市高端段位。 2027年，若上海成交持续超过新增挂牌进入春季销售季，上海有望率先形成全面性涨价、到2027年底累计上涨6%-12%（月均0.5%-1%），随后信心外溢至深圳，多数核心城市约滞后一年、在2027年内趋稳。 828现房销售新政短期影响尚不显著，但预计通过减少未来新增供应在2027-28年支撑市场；城市层面，上海二手房挂牌自2025年4月以来下降超30%、低总价“老破小”率先反弹，苏州、合肥显现企稳迹象，中西部低线城市房价（4,000-6,000元/平米）基本见底，徐州成交量已超核心城市。 高盛还将于9月17日举办下一场地产专家电话会。

主要观点

• 9月7日高盛举行2026年中国地产专家电话会系列第二场，嘉宾为冰山指数创始人 Li Yanguo；冰山指数成立于2017年，基于约70/40个城市的二手房成交价/量数据构建领先指标、及时反映并预测量价趋势

• 最新量价背离：8月起多数城市二手房价跌幅环比扩大（此前2026年初曾收窄），但9月第一周成交量显著回升，“金九银十”传统旺季开局积极；专家对4Q26销量维持建设性观点、价格或随新增挂牌上升边际走弱

• 房价已深度调整但近期现走弱信号：40个主要城市二手房价较2021年高点累计下跌约40%、回到2016年3月水平，仅较2015年货币化棚改起点高个位数百分比（HSD%）；2026年初至7月月度跌幅收敛于0.5%以内，8月下旬至9月第一周跌幅扩大，二线城市（含核心城市）为主要拖累、低于专家预期

• 租金与挂牌-成交价差企稳是亮点：全国租金走出2021年以来持续下行、过去六个月大致稳定；挂牌-成交价差企稳显示市场情绪改善，其中上海自去年底以来改善明显

• 购房资金来源转变：新增商业按揭疲弱背景下，冰山单价交易价格指数年内保持稳定，专家归因于首付贡献提高与公积金贷款更强，对主流价格段单价形成支撑

• 2027E上海率先全面涨价：若成交持续超过新增挂牌进入明年春季销售季，上海各段位房价或全面上涨，至2027年底累计涨幅可达6%-12%（月均0.5%-1%），有别于2026年内低总价“老破小”领涨的格局；短期反弹后不排除温和技术性回调

• 扩散路径：上海确立明确上行趋势后，市场信心或先外溢至情绪与投资驱动更强的深圳，再支持其他核心城市趋稳，时点约滞后上海一年

• 828现房销售新政：专家未见其对市场的显著短期影响，但预计通过减少未来新增供应，在2027-28E支撑市场

• 城市分化（Exhibit 1）：上海供需正向反转，二手房挂牌自2025年4月以来降超30%、低于200万元的“老破小”率先同比转正，8月下旬地方宽松定向支持低端自住需求；北京未见实质性供需改善、8月初政策因时点偏晚与户籍限制对低端提振有限；深圳700万元以上高总价房源一度领涨后转弱、尚未企稳

• 上海之外的机会：苏州与上海模式类似、价格企稳由低总价向中高总价传导，被视为上海之外最可能率先企稳的城市之一，专家另点名合肥显现企稳迹象；中西部低线城市房价绝对水平已低（4,000-6,000元/平米）、基本见底，徐州等城市成交量大幅增长并超过核心城市

论述逻辑

• 冰山指数高频数据（约70/40城二手房价量、带看、挂牌）→ 2026年初至7月房价跌幅收敛（月度跌幅0.5%以内）、但8月下旬起跌幅环比扩大、二线城市拖累最大 → 与此同时9月首周实时成交环比+10%、同比增速升至25%、带看环比+12%，叠加租金与挂牌-成交价差企稳 → 判断“金九银十”开局良好、4Q26销量有望超过去年 → 但新增挂牌供应上升令价格边际承压、二线高端段位存在补跌风险 → 外推2027年：若上海春季销售季成交持续超过新增挂牌，上海率先全面涨价6%-12%（月均0.5%-1%）→ 信心外溢至情绪驱动更强的深圳、其他核心城市滞后约一年趋稳 → 828现房销售新政短期影响不显著、但减少未来供应利好2027-28年 → 结论与高盛此前多篇中国地产研究观点相互印证

关键展望

• 4Q26E销量：二手房成交量有望保持坚挺、高于去年水平，受带看量与实时成交等领先指标近期改善支撑

• 2027E上海：若成交持续超过新增挂牌进入春季销售季，上海各段位或全面涨价，至2027年底累计涨幅可达6%-12%（月均0.5%-1%）；短期反弹后不排除温和技术性回调，但整体保持大致稳定并继续领跑复苏

• 2027E扩散路径：上海确立明确上行趋势后，信心或先外溢至更受情绪驱动的深圳，其他核心城市约滞后一年、于2027年内趋稳

• 828政策：现房销售模式转型短期影响不显著，但预计通过减少未来新增供应在2027-28E支撑市场

• 近期安排：9月17日将举办下一场地产专家电话会

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的：本篇为专家电话会纪要，正文未给出个股评级或目标价；第5页 Exhibit 2 为中国开发商估值比较表，但可读文本中无法确认具体公司评级与目标价

关键图表

图1. 城市表现分化模式总结

图2. 中国开发商估值比较