瑞银香港房地产：4月零售销售动能放缓

原标题：UBS Hong Kong Property：Slowing momentum in April retail sales

摘要

瑞银报告指出，香港4月零售销售动能放缓，同比仅增长1.2%，低于3月的2.5%。写字楼租金继续承压，中环写字楼租金环比下跌0.5%。商铺租金则受益于旅游复苏，环比微升0.3%。住宅市场方面，4月成交量环比下降15%，但价格保持稳定。报告维持对香港房地产市场的谨慎看法，认为零售销售放缓可能影响商铺租金前景，而写字楼市场仍面临供应过剩压力。

主要观点

• 4月零售销售同比增长1.2%，较3月的2.5%明显放缓，低于市场预期的1.8%。
• 中环写字楼租金环比下跌0.5%，同比下跌3.2%，空置率升至9.8%。
• 商铺租金环比微升0.3%，但零售销售放缓可能抑制后续增长。
• 住宅成交量4月环比下降15%，但价格指数环比持平，同比上涨2.1%。
• 报告认为，零售销售放缓主要受高基数及消费信心疲弱影响。
• 写字楼新增供应预计在2026年下半年达到高峰，租金压力将持续。
• 商铺市场依赖游客消费，4月访港游客同比增长8%，但人均消费下降。
• 住宅市场受按揭利率高企影响，成交量难以大幅回升。
• 报告维持对香港房地产行业的“中性”评级。
• 开发商股价已反映大部分负面因素，但缺乏催化剂。

论述逻辑

4月零售销售数据低于预期 → 消费动能减弱 → 商铺租金增长受限；写字楼空置率上升及新增供应 → 租金持续承压；住宅成交量下降但价格稳定 → 市场处于观望状态。综合来看，各板块均面临不同压力，整体市场缺乏上行驱动。

关键展望

报告未明确给出未来时间窗口或价格目标，但指出零售销售数据将是未来几个月关注重点，若5月数据继续低于1%，可能下调商铺租金预测。写字楼市场需关注2026年下半年新增供应入市情况。住宅市场方面，若按揭利率下降，成交量可能回升。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

图1. 香港居民每月北向出行人次

图2. 香港居民海外出行人次