汇丰 希慎兴业（0014.HK）：NDR的核心要点；维持买入评级

摘要

汇丰在2026年8月14日为希慎兴业（0014.HK）举办非交易路演（NDR）后发布报告，维持买入评级，目标价23.00港元不变，较8月14日收盘价17.20港元隐含33.7%上行空间。 利园区域焕新开始兑现成果：商场租户销售在2026年上半年同比增长17%并超越2018年峰值，管理层预计该趋势延续至下半年。 2025年8月启动的资本循环计划进度超前，截至2026年6月底已完成2030年80亿港元目标的约56%，Bamboo Grove与One Victoria Cove为主要贡献项目，募资支持债务减少约4%、杠杆率半年环比下降1.5个百分点，改善派息可见性。 写字楼组合保持韧性，出租率93%、租户留存率高于70%；利园八期（LG8）预计2026年第四季度落成，多家主要租户已承诺进驻，但负租金调升预计持续至下半年。 股价催化剂为LG8租赁超预期及永久证券持续回购；下行风险包括零售租金不及预期、削减股息、访港旅客放缓及HIBOR急升推高利息支出。

主要观点

• 投资者在NDR中最关注三件事：商场租户销售表现、资本循环计划及即将落成的利园八期（LG8）。

• 利园焕新开始兑现成果：以奢侈品'maison'概念和升级体验式业态适应消费行为转变，租户销售2026年上半年同比增长17%、超越2018年峰值，管理层预计趋势延续至下半年。

• 资本循环进度超前：2025年8月启动的计划截至2026年6月底已完成2030年80亿港元目标的约56%，Bamboo Grove与One Victoria Cove为主要贡献项目。

• 资本循环所得支持债务减少约4%，带动杠杆率半年环比下降1.5个百分点，改善派息可见性。

• 写字楼组合保持韧性：出租率93%、租户留存率高于70%，受财富管理及新经济租户需求支撑；管理层预计负租金调升持续至2H26，但整体组合现货租金已现企稳早期迹象。

• LG8预计2026年第四季度落成，数家主要租户已承诺进驻；通过行人天桥网络与利园区物理连通，将形成更具协同性的生态系统，优化租户组合并释放长期增长潜力。

• 估值层面：希慎股价较NAV折让68%，2026年预测股息率6.3%；维持买入的三大支撑为资本循环持续推进、LG8即将带来的盈利增量、零售动能增强。

• NAV构成：总资产值（GAV）769.92亿港元，其中香港写字楼309.53亿（占GAV 40%）、香港零售299.42亿（39%）、香港住宅35.33亿（5%）、香港发展物业45.48亿（6%）、内地写字楼30.17亿（4%）、内地零售41.95亿（5%）、内地住宅8.03亿（1%）；扣除估计净债务219.68亿港元后，NAV为550.24亿港元、每股53.6港元。

• 股价催化剂：LG8租赁进度超预期、持续回购永久证券；关键下行风险：零售租金不及预期、削减股息、访港旅客增长放缓、HIBOR急升导致利息支出超预期。

论述逻辑

• 零售主线：利园焕新以奢侈品maison概念与升级体验式业态适应消费行为变化 → 1H26租户销售同比增17%、超越2018峰值 → 管理层预计2H26延续 → 铜锣湾聚焦可选消费的商场组合受益于正财富效应与高端零售旗舰店扩张 → 盈利与派息可见性改善。

关键展望

• 管理层预计商场租户销售增长趋势延续至2026年下半年。

• LG8预计2026年第四季度落成，数家主要租户已承诺进驻；其租赁进度超预期被列为股价催化剂。

• 写字楼负租金调升预计贯穿2H26，但整体组合现货租金已出现企稳早期迹象。

• 资本循环面向2030年80亿港元目标推进，截至2026年6月底已达成约56%，汇丰认为其应改善派息可见性。

• 目标价23.00港元对应+33.7%上行空间；按汇丰评级框架，目标价基于股票当前实际价值，预期市场需6至12个月反映。

• 下行风险：零售租金不及预期、股息削减、访港旅客不及预期、HIBOR急升导致利息支出超预期。

推荐标的

• 希慎兴业（0014.HK）：买入（维持），目标价23.00港元（前值23.00港元），现价17.20港元（2026年8月14日），上行空间33.7%。理由：业务前景改善——资本循环持续推进、LG8即将带来盈利增量、零售动能增强；股价较NAV折让68%、2026e股息率6.3%，催化剂包括LG8租赁超预期及永久证券持续回购。