高盛：中国地产周报：第14周交易量环比暂停改善，同比因低基数扩大涨幅

原标题：China Property Weekly Wrap: Week 14 Wrap - Transactions paused sequential gains though yoy improvements expanded against an easier base

摘要

报告覆盖2026年第14周（4月8日发布）中国地产市场数据。政策方面，上海二手房换新计划首单落地，多地继续放松公积金政策。市场表现上，新房成交量环比-1%但同比+30%，二手房环比-11%但同比+31%，均因清明假期和低基数效应。新房供应连续第三周下降，较3月峰值低21%，支撑价格温和上涨1% wow。库存月数29.7个月，略低于3月均值29.9。覆盖的强国企开发商股价周跌2%，其中金茂（0817.HK，买入）逆势上涨3%。高盛预计3月竣工同比高十位数下降，全年竣工同比-1%。

主要观点

• 上海二手房换新计划首单完成：政府收购静安区一套40平米单位（低于70平米门槛），总价220万元，卖家获得房票用于购买同区新房。
• 杭州公积金贷款上限提高：个人从65万升至90万元，夫妻从130万升至180万元，优先群体可额外增加70%借款能力。
• 深圳允许员工自愿将公积金缴存比例提高至最高12%，并触发雇主强制匹配。
• 安徽扩大公积金提取范围至子女、配偶及父母（包括公婆/岳父母）。
• 海南允许提取公积金用于子女首套房购买。
• 新房成交量环比-1% wow，同比+30% yoy；新房搜索活动环比-2% wow。
• 二手房成交量环比-11% wow，同比+31% yoy；中介和卖家的价格预期均有所缓和。
• 年初至今：新房平均成交面积同比-22%，较2024/2023年分别-19%/-53%；二手房平均成交面积同比-6%，较2024/2023年分别+25%/+2%。
• 库存环比-0.2%，库存月数29.7个月（3月均值29.9）。
• 覆盖的强国企开发商股价周跌2%，金茂（0817.HK，买入）跑赢，周涨3%；民营开发商和其他国企开发商股价分别持平/周跌2%。
• 离岸/在岸覆盖标的平均较2026年末NAV折价35%/23%，对应2026年P/B为0.5倍/0.4倍。

论述逻辑

报告从政策动态入手，指出上海换新计划首单落地及多地公积金放松，为市场提供支撑。随后分析市场数据：新房和二手房成交量环比因清明假期暂停改善，但同比因低基数（去年清明周及关税冲击）大幅增长。供应端连续三周下降，支撑价格温和上涨。库存略有下降但仍处高位。最后，通过GSPC模型预测竣工和新开工趋势，并给出覆盖标的估值表现。

关键展望

• 3月竣工：GSPC跟踪指标显示同比高十位数下降（vs. NBS/GSe的1-2月同比-23%/高个位数下降）。
• 全年竣工：GSe预计2026年同比-1%。
• 3月新开工：预计同比约-20%（vs. NBS/GSe的1-2月同比-23%/中十位数下降），基于300城土地销售和全国水泥出货率。
• 3月家电销售：基于约20城二手房销售趋势，预计整体同比下滑。
• 贝壳（BEKE）1Q26 GTV（新房+二手房）预计同比-18%（新房-27%，二手房-15%）。

推荐标的

• 金茂（0817.HK）：买入，第14周股价跑赢，周涨3%。
• 覆盖的强国企开发商：平均股价周跌2%。
• 覆盖的民营开发商：股价周持平。
• 其他国企开发商：股价周跌2%。
• 离岸覆盖标的：平均较2026年末NAV折价33%，2026年P/B 0.5倍。
• 在岸覆盖标的：平均较2026年末NAV折价22%，2026年P/B 0.5倍。

关键图表

Exhibit 1: Primary GFA sold last week was -1% wow and +30% yoy in c.75 cities

Exhibit 2: Primary GFA sold YTD on average was -22% yoy in c.75 cities, and -19%/-53% vs. 2024/2023 level

Exhibit 3: Secondary GFA sold last week was -11% wow and +31% yoy in c.20 cities

Exhibit 4: Secondary GFA sold YTD was -6% yoy in c.20 cities, while +25%/+2% vs. 2024/2023

Exhibit 5: Average CSI was -1.7pp wow and -2.2pp yoy

Exhibit 6: Average CAI was -0.1pp wow and -5.2pp yoy

Exhibit 7: Inventory balance was -0.2% wow, -2.9% from end-25 levels

Exhibit 8: Inventory month was +0.5% wow, representing +6.2% from end-25 levels

Exhibit 9: GSPC tracker implied monthly completions...

Exhibit 10: ...suggesting completions at high-teens % yoy decline for Mar-26

Exhibit 11: Over week 14, our covered stronger SOE developers saw share price -1% wow...

Exhibit 12: China developers’ valuation comparisons