MorganStanley：中国地产销售跌幅扩大

原标题：China Property: Property Sales Decline Widened Further in June

摘要

Morgan Stanley 根据 CRIC 数据指出，中国百强房企 6 月可归属销售同比跌幅扩大至 13%，Top 50 同比下降 11%，Top 100 同比下降 13%，较 5 月的低个位数跌幅明显转弱。25 家重点跟踪房企销售跌幅从 5 月的 26% 收窄至 19%，但年初至今仍下降 25%。报告认为销售表现继续分化，国企和优质房企相对抗压，民营和部分混合所有制房企仍承压。二手房成交在 6 月明显降速，政策效果和前期积压需求消退后，3 季度销售可能进一步转弱，并带来更快的环比房价下跌。策略上，报告维持谨慎，建议等待更好买点，偏好具备自助型 alpha 的优质标的。

主要观点

• 6 月中国房企销售跌幅继续扩大，Top 50 和 Top 100 开发商可归属销售分别同比下降 11% 和 13%，较 5 月约 2% 的跌幅明显恶化；这表明前期政策刺激和积压需求释放后，新房销售动能没有延续。

• 年初至今销售跌幅虽略有收窄，但仍处深度负区间：Top 50 年初至今下降 14%，Top 100 下降 16%，25 家重点开发商下降 25%。报告因此没有把单月结构改善解释为趋势反转，而是强调物理市场仍具挑战。

• 销售分化是核心线索，越秀、中海外、保利和金茂等国企保持正增长或相对抗跌，主要受益于更强品牌、更多一二线可售资源和融资优势；融创、合景泰富、龙湖、中梁、世茂等仍出现超过 45% 的同比下滑。

• 报告对 3 季度更谨慎，25 个主要城市二手房成交同比从 4 月约 30% 和 5 月约 25% 快速降至 6 月约 10%，政策效果和积压需求消退后，二手房成交可能转负，新房销售也会受到房企可售资源减少的约束。

• 价格判断偏负面，Morgan Stanley 预计未来几个月房价环比跌幅可能略有加快；但一线城市因供需结构相对更好，仍可能出现温和上行或更强韧性，区域和城市层级差异会继续扩大。

• 投资建议强调等待更好买点而非追逐反弹，原因包括销售复苏不确定、1H26 业绩可能偏弱、7 月政治局会议政策上行空间有限、资金流扰动仍可能持续，即便行业市净率已经回到历史低位，也不足以单独构成买入理由。

• 相对偏好的方向是具备可信自助型 alpha 的优质公司，报告列出 CR Land、C&D、Seazen 等更具风险收益吸引力的标的，逻辑是这些公司即使没有显著物理市场复苏，也具备较稳盈利前景和中期重估潜力。

论述逻辑

百强房企 6 月销售跌幅扩大 → 政策效果和积压需求释放减弱 → 二手房成交从高增速快速降温，3 季度可能转负 → 房价环比下跌压力加大且区域分化扩大 → 行业估值低位不足以抵消业绩和资金流风险 → Morgan Stanley 维持谨慎，等待更好买点并偏好优质 alpha 房企。

关键展望

• 3 季度销售大概率仍偏弱，二手房成交若从低正增长转为同比下滑，将进一步压制新房销售、房价预期和开发商补库存意愿。

• 7 月政治局会议被报告视为政策上行空间有限的节点，若没有明显超预期工具，市场反弹更可能受估值和资金驱动而非基本面确认。

• 一线城市和国企房企仍可能跑赢行业，但跑赢更多来自供需结构、品牌和融资优势，不等于全国物理市场已经进入趋势性复苏。

• 投资上继续等更好买点，优先筛选盈利更稳、资产质量较好、具备自助型改善能力的公司，避免被行业低估值本身诱导过早加仓。

推荐标的

• CR Land：报告列为 Top Pick，理由是盈利展望和中期重估潜力较优，且较少依赖全国物理市场快速复苏。

• C&D：报告认为风险收益更具吸引力，适合作为优质开发商 alpha 方向观察，但仍需跟踪销售和毛利率风险。

• Seazen：报告认为当前估值下具备一定中期重估空间，但买点仍取决于销售韧性、商业运营和资金流改善。

关键图表

Exhibit 1：开发商合约销售表现。表格列出主要房企月度销售和同比变化，显示国企房企相对稳健，部分民营房企仍大幅下滑。

Exhibit 2：百强房企分层月度销售热力图。图表展示前 20、30、50、100 强房企的月度销售变化，用颜色呈现不同规模房企的强弱分化。

Exhibit 3：百强开发商月度可归属销售同比变化。折线展示 2018 年以来不同排名层级房企月度销售同比，6 月跌幅扩大说明销售动能再次走弱。

Exhibit 4：百强开发商年初至今可归属销售同比变化。图表展示不同层级房企累计销售同比，说明年内跌幅仍处负区间且修复力度有限。