摩根大通 中国房地产：上海如期出台政策支持；深圳料将接棒

摘要

摩根大通指出，继北京8月7日放松之后，上海于8月20日中午推出八项楼市支持措施（新政自8月21日生效），距上一轮约6个月，市场对此已有充分预期；政策力度温和，但报告认为重要的是姿态——上海楼市已企稳5-6个月、二手房价格自低点反弹3%，政府仍加码宽松，凸显其延续这一全国楼市风向标城市企稳态势的意愿。 核心措施包括：公积金提取范围扩大至现房、提取频次放宽至每个日历年一次、外环外二套房最低首付比例由20%降至15%、外环外购房“以旧换新”可获1%房贷补贴（每套上限5万元、总规模2亿元、执行至2027年3月31日）、卖外环内置换外环外另有每套3万元现金补贴（两项合计最高8万元）、扩大房票安置、加速回购存量二手房用作保障性租赁住房（已回购超500套，仅占上海年度二手房成交约0.2%）。 报告认为措施旨在把需求从韧性较强的核心区引导至非核心区，最高8万元补贴未必能扭转局面，更值得关注的是房票与存量收购若规模显著扩大的潜在影响，但本次政策未明确目标规模与资金来源。 按2025年8月以来“北京>上海>深圳”的放松顺序，深圳料是下一个出台新政的城市；报告重申一线城市（尤其上海）FY26将实现温和形式的企稳。 个股方面选择性看好销售增长跑赢且一线敞口扎实的国企开发商——中海、华润置地、金茂，三者年初至今+18%/+34%/+26%（恒指仅+0.3%），建议等待回调后再增持。

主要观点

• 上海于8月20日中午推出八项楼市支持措施，距上轮政策约6个月、市场预期充分；购房限制（限购）未进一步放松，此前北京已于8月7日先行出台政策。

• 政策力度温和但姿态重要：上海楼市已企稳5-6个月、二手房价格自低点反弹3%，政府仍推出新一轮宽松，显示其急于延续上海的企稳趋势，而上海一直是全国楼市的风向标。

• 公积金三项松绑：提取用于首付的范围由预售新房扩大至现房；无公积金贷款安排业主的提取频次由5年内一次放宽至每个日历年一次；提取用途扩大至缴纳契税及购买配套车位/储藏室。

• 房贷松动：外环外二套房最低首付比例由20%降至15%，是本轮八项措施中对购房门槛最直接的下调。

• “以旧换新”双补贴：外环外新购房并在±1年内卖出二手房，可获相当于贷款额1%的房贷补贴（每套上限5万元，总规模2亿元，执行至2027年3月31日）；卖外环内置换外环外另有每套3万元现金补贴，符合两项条件合计最高8万元。

• 房票安置与存量回购均非全新政策：房票此前已有试点但规模较小；二手房源回购至今超500套，仅占上海年度二手房成交的0.2%，体量仍然很小。

• 报告判断：措施本身难以强力提振购房信心，实质意图是把需求从韧性较强的核心区引导至非核心区、实现上海内部更均衡；对最高8万元补贴能否“起作用”存疑，更关注房票与存量收购若规模显著扩大的更广泛影响，但政策未明确目标规模与资金来源。

• “谁会接棒”：自2025年8月以来一线城市放松的典型顺序为“北京>上海>深圳”（本轮北京8月7日、上海8月20日，深圳上一轮为4月29日），因此深圳料是下一个出台新政的城市。

• 上海敞口：按7M26合约销售额计的上海前十大开发商中，关键上市房企（按排名）为华润置地、招商蛇口（CMSK）、保利、中海、建发（C&D）、金茂、绿城。

• Figure 1（来源CREIS）显示上海前十大开发商7M26权益合约销售额依次为26.3、18.6、15.2、10.9、10.4、9.5、9.1、6.5、6.3、6.1（十亿元人民币）。

• 历史复盘（Table 1）：剔除2024年4月与9月（当时涨幅主要源于政治局对地产表述转向而非政策本身），一线城市放松后中国开发商股1日/3日/5日平均表现+1%/0%/0%，相对恒生中企指数+1%/+1%/+1%；最近一例北京8月7日放松后3日/5日+5%/+2%（相对+6%/+4%）；2024年9月29日北上深广同步放松（广州全面取消限购）后3日/5日+22%/+19%。

• 投资结论：重申一线城市（尤其上海）FY26实现“温和形式的企稳”；选择性看好销售增长跑赢、一线敞口扎实的国企开发商——中海、华润置地、金茂（年初至今+18%/+34%/+26%，恒指+0.3%），因涨幅已大，建议等待回调后再收集。

论述逻辑

• 起点：北京8月7日出台政策后，上海时隔约6个月于8月20日跟进推出八项措施，事件本身已被市场充分预期。

• 信号解读：上海已企稳5-6个月（二手价自低点+3%）仍加码宽松，说明政府急于延续上海的企稳趋势，而上海长期是全国楼市风向标，因此“姿态”比单项力度更重要。

• 政策结构分析：补贴与首付下调均集中于外环外（非核心区），措施意图是把核心区的坚韧需求向非核心区导流，实现上海楼市内部更均衡。

• 效果推演：单项措施难以强力提振信心（对最高8万元补贴能否起作用存疑）；但房票安置与存量回购若规模显著扩大，可能对楼市产生更广泛影响，而政策未给出目标规模与资金来源，构成后续观察点。

• 外推下一城：2025年8月以来放松顺序稳定为“北京>上海>深圳”，本次上海落地后，深圳大概率接棒出台新政策。

• 落到投资：维持一线（尤其上海）FY26温和企稳判断，选择性看好销售跑赢且一线敞口扎实的国企开发商（中海、华润置地、金茂）；但三标的年初至今已大幅跑赢，操作上等待回调再增持。

关键展望

• 深圳料是下一个出台楼市新政的一线城市，报告并开始列举潜在措施方向，后续深圳政策落地是重要验证点。

• 时间窗口明确：上海新政自2026年8月21日生效；“以旧换新”房贷补贴（总规模2亿元）执行至2027年3月31日。

• 观点重申：一线城市（尤其上海）FY26将呈现“温和形式的企稳”。

• 后续跟踪点：房票安置与存量二手房回购的目标规模及资金来源——本次政策未明确提及，若规模实质扩大将对楼市产生更广泛影响。

• 操作窗口：三只推荐标的年内已大幅跑赢（+18%/+34%/+26% vs 恒指+0.3%），报告建议“等待回调再收集”，回调构成介入时点。

推荐标的

• 中国海外发展（COLI，0688.HK）：增持（OW），2026年8月20日收盘价HK$14.15；评级历史表最新记录（2026年5月7日）亦为OW、目标价HK$19.5。推荐逻辑：国企开发商、销售增长跑赢、一线城市敞口扎实且位列上海前十大开发商；年初至今股价+18%（恒指+0.3%），建议逢回调增持。

• 华润置地（CR Land，1109.HK）：增持（OW），收盘价HK$35.24；评级历史表最新记录（2026年5月7日）OW、目标价HK$44。按7M26合约销售额计居上海前十大开发商上市房企之首；年初至今股价+34%，为三标的中最强，同样建议等待回调吸纳。

• 中国金茂（0817.HK）：增持（OW），收盘价HK$1.52；评级历史表最新记录（2026年5月7日）OW、目标价HK$2.05。与中海、华润置地同列“销售跑赢+一线敞口”的国企开发商组合；年初至今股价+26%，建议逢低布局。

• 上海敞口相关（报告提及、未评级）：上海前十大开发商（按7M26合约销售额）中的上市房企还包括招商蛇口（CMSK）、保利、建发（C&D）与绿城。

关键图表

图1. 上海权益合同销售额前十开发商（2026年前7个月，单位：十亿元人民币）