胡孝宇 行业研究 行业定期 房地产行业月报：累计销售均价同比提高，投资依然承压

摘要

银河证券分析师胡孝宇于2026年8月17日发布房地产行业月报，维持行业“推荐”评级。 2026年前7月全国商品房销售面积4.50亿方，同比下降11.80%，降幅较前6月扩大0.2pct；销售额42718亿元，同比下降13.10%，降幅较上月收窄0.50pct；7月单月销售均价9779元/平米，环比提高0.53%、同比提高5.20%。 区域上，除中部地区外其他区域销售金额累计降幅均收窄，东北地区量价降幅最深（面积-21.5%、金额-23.8%）。 投资端承压加剧：前7月开发投资4.30万亿元，同比下降19.20%，降幅较上月扩大1.2pct，新开工26700万方同比降24.00%，竣工19195万方同比降23.20%。 资金端，前7月房企到位资金45748亿元同比下降20.30%，其中国内贷款6300亿元同比降32.10%且降幅持续扩大，定金及预收款、个人按揭贷款累计降幅连续5个月收窄。 政策面2月以来多地放松限购、放宽公积金贷款额度，8月北京放松限购门槛和公积金贷款额度，但房企缩表阶段PB估值处于历史相对中偏高位。 报告认为楼市后续有望逐渐改善，头部房企市占率有望进一步抬升，看好华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、新城控股、招商积余、龙湖集团，并建议关注建发国际集团、绿城中国、中国海外发展、绿城服务、恒隆地产、绿城管理控股、贝壳-W、我爱我家。

主要观点

• 销售面积降幅走阔：2026年前7月全国商品房销售面积4.50亿方，同比下降11.80%，降幅较前6月扩大0.2pct；7月单月销售面积0.49亿方，环比下降44.65%、同比下降13.41%。

• 销售额累计降幅收窄：前7月销售额42718亿元，同比下降13.10%，降幅较上月收窄0.50pct；7月单月销售金额4773亿元，环比下降44.36%、同比下降8.91%。

• 销售均价改善是本月核心亮点：7月单月销售均价9779元/平米，环比提高0.53%、同比提高5.20%；前7月累计均价9488元/平米，环比提高0.37%、同比下降1.47%。

• 报告将7月销售规模环比大幅下滑归因于传统淡季的季节性因素，而房企推盘质量提高推动单月均价环比、同比双正增长。

• 区域分化明显：前7月除中部地区外，其他区域销售金额累计降幅均收窄；东部/中部/西部/东北销售面积同比分别-11.2%/-11.5%/-12.0%/-21.5%，销售金额同比分别-12.8%/-12.1%/-13.6%/-23.8%。

• 投资端降幅扩大：前7月房地产开发投资4.30万亿元，同比下降19.20%，降幅较上月扩大1.2pct；7月单月开发投资4935亿元，环比下降36.05%、同比下降27.40%。

• 开工端持续走弱：前7月新开工26700万方，同比下降24.00%，降幅较前6月扩大0.6pct；7月单月新开工3461万方，环比下降34.82%、同比下降27.80%。

• 竣工端边际改善：前7月竣工面积19195万方，同比下降23.20%，同比降幅较上月收窄0.5pct；7月单月竣工1974万方，环比下降37.03%、同比下降18.54%。

• 资金面：前7月房企到位资金45748亿元，同比下降20.30%；国内贷款6300亿元同比降32.10%且降幅持续扩大，自筹资金16544亿元降18.50%，定金及预付款14376亿元降14.40%，个人按揭贷款6040亿元降23.50%；定金及预收款、按揭累计降幅均连续5个月收窄。

• 政策与估值：2月以来多地出台放松限购、放宽公积金贷款额度等政策，上海二手房市场表现持续超预期，8月北京出台政策放松限购门槛和公积金贷款额度；房企处于缩表阶段，PB估值处于历史相对中偏高位。

• 重点个股估值（股价截至2026年7月31日）：招商蛇口2026E PE 49.64倍、保利发展37.71倍、滨江集团12.05倍、新城控股34.06倍、华润置地9.04倍、招商积余9.72倍、华润万象生活17.52倍，均为“推荐”评级；港股按1HKD=0.86CNY折算。

• 风险提示：政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动的风险。

论述逻辑

• 7月为传统淡季+季节性因素→销售面积与金额环比大幅下滑（-44.65%/-44.36%）；但房企前期拿地和推盘质量较高→单月销售均价环比、同比均正增长（+0.53%/+5.20%）→据此判断楼市后续有望逐渐改善、市场预期有望稳定。

• 销售回款端（定金及预收款-14.40%、个人按揭-23.50%）累计降幅连续5个月收窄→印证销售边际企稳；但开发投资累计同比-19.20%与新开工-24.00%降幅均扩大、国内贷款-32.10%降幅持续扩大→得出“投资依然承压、投资端开工与投资额单月同比降幅扩大”的核心判断。

• 政策端2月以来多地放松+8月北京放松限购门槛和公积金贷款额度→支撑市场预期稳定；叠加头部房企运营管理与资金优势→市占率有望进一步抬升→维持行业“推荐”评级，并给出优质开发、物管、商业、代建、中介的标的组合。

关键展望

• 报告明确判断楼市后续有望逐渐改善、房地产市场预期有望稳定，房地产市场有望逐渐实现平稳健康高质量发展（未给出量化的时间窗口）。

• 头部房企凭借优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升。

• 评级有效期窗口为报告发布日后的6到12个月，A股以沪深300指数、港股以恒生指数为基准。

• 报告未提供个股目标价或对销售、投资的量化预测数据。

推荐标的

• 行业评级：房地产行业“推荐”，维持评级。

• 看好标的（估值表内公司均为“推荐”评级，股价截至2026年7月31日）：华润置地（2026E EPS 3.16元、PE 9.04倍）、滨江集团（2026E PE 12.05倍）、招商蛇口（2026E PE 49.64倍）、保利发展（2026E PE 37.71倍）、华润万象生活（2026E EPS 1.96元、PE 17.52倍）、新城控股（2026E PE 34.06倍）、招商积余（2026E PE 9.72倍）、龙湖集团（列入看好名单，未在估值表中列示）。

• 建议关注：1）优质开发：建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。