由子沛 侯希得 王雯 行业研究 行业定期 房地产行业周报：成交环比回升，存量运营趋势明确

摘要

本周申万房地产指数下跌3.31%，跑输沪深300指数5.96个百分点，板块表现弱于大盘。 住建部披露2026年上半年二手房交易占总量比例达50.4%，全国房地产市场已全面进入存量时代。 土地市场方面（7.13-7.19），本周成交土地1813.9万平方米，同比上升43.2%，整体溢价率为3.3%。 房企本周合计发行信用债144.48亿元，同比大幅上升129.18%。 报告建议关注财务稳健的龙头房企，如华润置地、中国金茂、招商蛇口等，以及具有估值修复潜力的物业管理公司。

主要观点

• 本周申万房地产指数下跌3.31%，跑输沪深300指数，板块表现弱于大盘。

• 住建部指出2026年上半年二手房交易占比达50.4%，房地产市场全面进入存量时代。

• 38个重点城市一手房合计成交18614套，同比下降10.4%，环比上升1.3%。

• 16个重点城市二手房合计成交19042套，同比上升4.8%，环比上升2.2%。

• 17城商品房库存面积17966.5万平方米，去化周期上升至139.5周。

• 本周成交土地1813.9万平方米，同比上升43.2%。

• 土地成交楼面价为1049元/平方米，整体溢价率为3.3%。

• 本周房企合计发行信用债144.48亿元，同比上升129.18%。

• 央行最新公布的1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。

论述逻辑

• 政策端明确存量时代（二手房占比过半）与LPR低位运行，叠加城市更新与库存消化政策推进，强化了行业转型方向与政策托底信号。在市场端表现为一手房销售同比降但环比升、二手房销售同环比均升，因此报告认为稳健的龙头房企是投资重点，能够有效应对市场波动。

关键展望

• 房地产发展模式将由增量开发向存量运营转变，城市更新、代建、租赁及运营服务等领域将成为转型重要方向。

• 随着市场需求的回升，建议关注有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司。

推荐标的

• 招商蛇口：重点覆盖公司，评级为买入

• 中国金茂：重点覆盖公司，评级为增持

• 绿城中国：重点覆盖公司，评级为买入

• 华润置地：重点覆盖公司，评级为增持

• 华润万象生活：重点覆盖公司，评级为买入

• 建议关注越秀地产、保利发展等其他财务稳健、业绩表现良好的龙头房企

关键图表

图1. 本周板块涨跌幅

图2. 手房交易数据

图3. 线面积及化周

图4. 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率

图5. 手房成交面积同比分析（周度）

图6. 线城市库存面积及去化周期