国泰海通 涂力磊 谢皓宇 谢盐 公司研究 保利物业（06049）：在管面积推升业绩，第三方外拓持续增长

摘要

2026年上半年公司总收入88.29亿元，同比增5.2%；归母净利润9.33亿元，同比增4.8%；净利率10.7%，下降0.1个百分点。 分业务看，物业管理服务收入70.8亿元、同比增11.9%，收入占比约80%；非业主增值服务收入7.19亿元、同比减16.7%，社区增值服务收入10.3亿元、同比减14.4%。 期内合同管理面积10.18亿平（同比+2.25%）、在管面积8.94亿平（同比+7.20%），其中第三方项目在管面积5.98亿平、较2025年底增长约33.4百万平，占总在管面积约66.9%。 第三方项目物管服务收入32.9亿元、同比增约18.4%，占物管服务总收入约46.5%，同比提高约2.6个百分点；新拓第三方住宅、商业及写字楼、公共及其他项目单年合同金额分别约2.58亿、5.51亿、5.98亿元。 受益于新项目定价标准提升，平均物业管理费单价稳中有升；公司现金及银行结余约123.37亿元，资产负债率约42.0%，现金流稳定、负债率仍处健康水平。 风险提示为物业项目拓展不及预期与人工成本上升。

主要观点

• 2026年上半年业绩小幅增长：总收入88.29亿元、同比增5.2%；归母净利润9.33亿元、同比增4.8%；净利率10.7%、下降0.1个百分点；基本每股收益1.69元。

• 规模稳步扩张：2026年上半年合同管理面积10.18亿平、在管面积8.94亿平，同比分别增2.25%和7.20%。

• 保利系项目稳步增长：来自保利发展控股集团所开发项目的在管面积约2.96亿平，较2025年底增长约5.3百万平；图5显示在管面积结构中保利系占33%、第三方占67%。

• 第三方外拓是规模增长核心动力：第三方项目在管面积5.98亿平，较2025年底增长约33.4百万平，占总在管面积约66.9%。

• 第三方物管收入延续高增：2026年上半年约32.9亿元，同比增约18.4%，占物业管理服务总收入约46.5%，同比提高约2.6个百分点。

• 新拓第三方项目单年合同金额：住宅项目约2.58亿元（其中存量住宅约2.0亿元、同比增114.7%），商业及写字楼5.51亿元，公共及其他物业约5.98亿元；公共及其他物业收入约18.01亿元、占物管服务总收入约25.4%；住宅社区在管面积约3.4亿平，商业及写字楼在管面积约74.8百万平。

• 分项毛利率分化、物管费单价稳中有升：物业管理服务毛利率约15.82%（同比降约0.77个百分点），非业主增值服务约12.78%（升约1.57个百分点），小区增值服务约46.78%（升约6.85个百分点）；受益于新项目定价标准提升平均物管费单价稳中有升，图6数据标签显示2026H1保利发展控股集团住宅物管费2.61元/平/月、第三方2.03元/平/月。

• 央企背景、行业地位领先：据中指院2026年排行榜，公司在中国物业服务百强企业中排名第二、在国有物业服务企业中排名第一；表3可比公司（绿城服务、碧桂园服务、中海物业、招商积余）2026E PE均值10.28倍。

• 风险提示：物业项目拓展不及预期；人工成本上升风险。

关键展望

• 盈利预测：维持2026-2028年EPS预测人民币2.96/3.13/3.30元；对应营业收入预测187.70亿、203.97亿、220.39亿元，归母净利润16.37亿、17.33亿、18.29亿元。

• 风险：物业项目拓展不及预期；人工成本上升风险。

推荐标的

• 可比公司估值表（报告未给出评级）：绿城服务（2869.HK，2026E PE 12.00倍）、碧桂园服务（6098.HK，12.94倍）、中海物业（2669.HK，7.67倍）、招商积余（001914.SZ，8.50倍），均值10.28倍。

关键图表

图1. 公司2021年上半年分项业务毛利情况

图2. 公司2021年上半年合同及面积（亿平）