瑞银：中国房地产——搭乘AI供应链东风；上调的三个理由

原标题：China: Ride on AI Supply Chain; Three Reasons to Upgrade

摘要

瑞银认为中国房地产行业正迎来转折点，主要受AI供应链扩张推动一线城市经济和就业增长，进而提振住房需求。报告给出三个上调理由：AI相关产业利润占比提升、一线城市郊区空置率改善、二手房市场活跃度上升。预计2026年新房销售面积下降3%，2027年持平；二手房销售面积2026年增长10%。偏好一线城市开发商，推荐华润置地、中国海外发展等标的。

主要观点

• AI供应链相关行业（如电子、通信）工业利润占比显著提升，且主要集中在北京、上海等一线城市，带动当地就业和收入。
• 一线城市郊区（如北京密云、上海宝山等）空置率在连续三年上升后首次出现改善，表明需求回暖。
• 二手房市场持续活跃，预计2026年二手房销售面积增长10%，交易额增长7%，二手房占一二手总交易比例将从2025年的48%升至2026年的51%。
• 新房市场仍承压，预计2026年销售面积下降3%，2027年持平；新开工面积2026年下降9%，2027年持平。
• 一线城市房价与工业企业利润相关性高达0.63，AI利润增长有望打破房价下跌的负反馈循环。
• 开发商估值分化：H股开发商加权平均目标价上行空间25%，A股仅4%；华润置地（1109.HK）目标价45.00港元，评级买入。
• 物业管理公司中，华润万象生活（1209.HK）目标价55.00港元，评级买入；碧桂园服务（6098.HK）目标价2.00港元，评级卖出。
• 房地产经纪公司贝壳（2423.HK/BEKE.N）目标价60.00港元/23.00美元，评级买入，受益于二手房交易增长。
• 报告预计2026年住宅投资下降4%，2027年持平；住宅销售额2026年下降7%，2027年增长2%。
• 租赁市场预计2026年交易额增长5%，2027年再增5%，长期趋势向上。

论述逻辑

AI供应链扩张 → 一线城市工业利润增长 → 就业和收入改善 → 住房需求回升（尤其郊区）→ 空置率下降、二手房交易活跃 → 房价企稳 → 打破负反馈循环 → 开发商和物管公司受益。

关键展望

• 2026年新房销售面积预计下降3%，2027年持平；二手房销售面积2026年增长10%，2027年增长6%。
• 一线城市房价有望在AI利润增长支撑下率先企稳。
• 报告未明确给出具体时间窗口或风险事件。

推荐标的

• 华润置地（1109.HK）：买入，目标价45.00港元，上行18%。
• 中国海外发展（0688.HK）：买入，目标价25.00港元，上行56%。
• 龙湖集团（0960.HK）：中性，目标价10.20港元，上行4%。
• 万科企业（2202.HK）：卖出，目标价2.60港元，下行20%。
• 建发国际集团（1908.HK）：买入，目标价21.00港元，上行16%。
• 绿城中国（3900.HK）：买入，目标价15.00港元，上行37%。
• 中国金茂（0817.HK）：买入，目标价2.30港元，上行19%。
• 越秀地产（0123.HK）：中性，目标价4.40港元，下行6%。
• 新城发展（1030.HK）：买入，目标价3.30港元，上行40%。
• 招商蛇口（001979.SZ）：买入，目标价12.00元，上行24%。
• 保利发展（600048.SS）：中性，目标价6.60元，上行0%。
• 万科A（000002.SZ）：卖出，目标价3.14元，下行23%。
• 华润万象生活（1209.HK）：买入，目标价55.00港元，上行9%。
• 万物云（2602.HK）：中性，目标价20.00港元，上行11%。
• 碧桂园服务（6098.HK）：卖出，目标价2.00港元，下行69%。
• 保利物业（6049.HK）：中性，目标价36.50港元，上行12%。
• 中海物业（2669.HK）：中性，目标价5.50港元，上行31%。
• 绿城服务（2869.HK）：买入，目标价5.70港元，上行19%。
• 贝壳（2423.HK）：买入，目标价60.00港元，上行21%。
• 贝壳（BEKE.N）：买入，目标价23.00美元，上行24%。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。