中指控股 中指控股研究所 行业研究 如何盘活存量房屋 多路径协同破局

摘要

当前我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效，盘活存量房屋已成为助力城市高质量发展的“必答题”。 自2024年4月中央政治局会议明确提出统筹研究消化存量房产以来，中央至地方层面已构建起包含保障性住房再贷款、地方政府专项债及REITs等在内的多渠道政策与资金体系。 其中，央行将3000亿元保障性住房再贷款支持比例提至100%，2026年初利率降至1.25%，截至2026年6月末各地已发行相关专项债超124亿元。 地方政府通过收购商品房用作保障房、推动住房“以旧换新”、“房票安置”以及非居改租等多种方式协同盘活资产，郑州累计收购投资约415亿元。 同时，2026年6月首批4只商业不动产REITs上市，募资约203亿元，成功打通存量资产市场化退出闭环。 预计未来相关政策将持续落地，加速推进存量房屋盘活。

主要观点

• 城市发展转向存量提质增效阶段，中央已将盘活存量房作为未来五年城市发展重点任务之一。

• 央行持续加大资金支持，保障性住房再贷款支持比例达100%，利率降至1.25%。

• 地方政府专项债成为重要资金来源，截至2026年6月末已发行相关专项债超124亿元。

• 郑州作为首批试点城市，已累计批量收购房企未售存量房投资约415亿元。

• 各地积极推行住房“以旧换新”，上海徐汇区等试点已累计收购超500套房源。

• 城中村改造结合“房票”安置加速商品房去化，广州黄埔区通过房票认购房源6671套。

• 多地出台自持转销售政策，广州明确去化周期在18个月警戒线以下可分批次转售。

• 北京非居改租政策落地效果显著，截至2026年5月已有超2.5万间房源落地。

• 央行下调商业用房首付比例至30%，并放宽商办分割销售限制以促进去化。

• 首批商业不动产REITs上市，募资约203亿元，为存量盘活提供市场化退出渠道。

论述逻辑

• 城市发展转向存量提质 → 中央顶层设计与政治局会议定调去库存 → 央行设立保障性住房再贷款与财政部拓宽专项债用途提供资金 → 地方灵活运用资金收购商品房，并创新“以旧换新”、房票安置与非居改租等多元路径 → 商业不动产REITs打通退出闭环，实现“存量盘活—资金回笼—再投资”的可持续循环。

关键展望

• 预计未来配套政策将持续落地，通过加大存量房收储力度、细化功能兼容转换细则及扩大房票适用范围等举措加速盘活。

• REITs有望随着试点扩围和扩募机制常态化，成为存量资产盘活中规模效应大、市场化程度高的核心工具之一。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的