国泰海通证券 房地产行业：第37周成交回落，市场等待“现房销售”细则落地

摘要

国泰海通房地产周报显示，2026年第37周（9月4日-9月10日）大中城市成交回落，上周政策平静，“新房销售”新政等待更多细则落地，市场再次回落，但报告认为中长期政策有助于行业进入良性发展阶段，维持行业“增持”评级。 新房端，第37周30大中城市成交面积123万平，环比-30.0%、同比25年同期-8.53%，其中一线52万平（环比-10.0%、同比+25.3%）、二线45万平（-39.0%、-28%）、三线26万平（-41.5%、-16.2%）；9月1-10日30城累计成交193万平，环比8月同期+19.8%、同比+0.1%。 二手房端，24城第37周成交210万平，环比-2.29%、同比+5.22%，9月1-10日累计312万平，环比+17.5%、同比+6.63%。 土地端，8月31日-9月6日百城供销比1.32倍、出让金549亿元，年度累计出让金12170亿元同比-19.4%，上周溢价率3.7%、环比回落7.4个百分点。 库存端，8月35城可售面积27452万平环比-1.51%，出清周期28.35个月环比-1.64%。 风险提示为地产调控和经济下行风险、房企资金面紧张的风险。

主要观点

• 上周大中城市成交回落、政策平静，“新房销售”新政等待更多细则落地，市场再次回落；报告认为中长期政策有助于行业进入良性发展阶段，维持行业“增持”评级。

• 2026年第37周30大中城市新房成交环比明显回落：成交面积123万平，环比前一周-30.0%，同比25年同期-8.53%。

• 分线城市新房周度成交全线回落：一线52万平（环比-10.0%、同比+25.3%）、二线45万平（环比-39.0%、同比-28%）、三线26万平（环比-41.5%、同比-16.2%）。

• 9月1-10日30城累计成交193万平，环比8月同期+19.8%、同比+0.1%；一线76万平（环比+31%、同比+45%）、二线67万平（+3%、-29.9%）、三线51万平（+30.5%、+11.1%）。

• 9月1-10日24城二手房累计成交312万平，环比8月+17.5%、同比+6.63%；一线120万平（+17.7%、+12%）、二线118.95万平（+15.5%、+2.2%）、三线73万平（+20.3%、+5.7%）。

• 土地周度供需：8月31日-9月6日百城供应1374万平、成交1042万平，供销比1.32倍，出让金549亿元；上周全国土地溢价率3.7%，环比回落7.4个百分点。

• 本年度百城土地累计同比继续走弱：供应46996万平同比-9.6%（增速回落0.84个百分点）、成交42163万平同比-11.8%（增速回落0.26个百分点）、出让金12170亿元同比-19.4%。

• 2026年8月35城库存指标（不含保障房）环比继续回落：可售面积27452万平，环比-1.51%、同比-5.86%；出清周期28.35个月，环比-1.64%，同比25年27.48%。

• 图表印证分化格局：2026年以来30城新房累计成交面积低于此前年份，而24城二手房累计成交面积高于25年。

• 风险提示：地产调控和经济下行风险；房企资金面紧张的风险。

论述逻辑

• 第37周新房与二手房周度成交环比回落（30城新房-30.0%、24城二手房-2.29%）→ 上周政策平静，“新房销售”新政细则未落地 → 受此影响市场再次回落 → 报告判断中长期政策有助于行业进入良性发展阶段 → 维持行业“增持”评级。

• 报告以“新房周度/月度累计成交 → 二手房周度/累计成交 → 百城土地供应、成交、出让金与溢价率 → 35城可售面积与库存出清周期”的固定周度跟踪框架呈现数据，形成对行业景气的连续监测。

关键展望

• 市场等待“新房销售”新政更多细则落地，这是报告明确的政策验证点；上周政策面整体平静。

• 报告对行业中期的定性判断：中长期政策有助于行业进入良性发展阶段，并维持行业“增持”评级。

• 报告未给出量化的成交或价格预测；明确提示两类风险：地产调控和经济下行风险、房企资金面紧张的风险。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的，仅对房地产行业维持“增持”评级（评级基准为行业指数明显强于沪深300指数）。

关键图表

图1. 2026 年第 37 周全国 30 城商品房成交面积回落（万平）

图2. 2026 年第 37 周二线城市商品房成交面积回落（万平）

图3. 2026 年第 37 周三线城市商品房成交面积回落（万平）

图4. 2026 年第 37 周全国 24 城二手房成交面积回落（万平）

图5. 2026 年第 37 周一线城市二手房成交面积回落（万平）

图6. 2026 年第 37 周三线城市二手房成交面积回落（万平）

图7. 2026 年以来全国 24 城二手房累计成交面积高于 25 年（万平）

图8. 35 城不同城市库存出清周期（月）