房地产行业：供给出清预期加速改善，好房子品质跨越式提升

摘要

广发证券认为，中国房地产市场经历5年调整后，核心一线城市已具备自发企稳条件，而多数二线及三四线城市供应多、需求弱，全国楼市将告别“一盘棋”、呈现“强分化”格局。 一线城市新房+二手房平均库存去化周期仅10个月（二线样本23个月、三四线样本39个月），2017-2025年北上深人均商品房销售面积降至0.6平/人（同期二线1.8、三四线1.6平/人），按国际经验仅一线城市处于健康水平，报告预计26H2起一线城市房价进入新一轮价格上行周期。 北京26H1住宅总成交11.6万套、同比+5%，二手占比81%，新房/二手去化周期18.6/7.1个月，为仅次于上海的第二健康市场，未来一年将是新房升级最快的一年。 投资上，6月底板块股价创历史新低形成“底背离”，9月起二手房量能进入季节性上行通道，若核心城市价格加速上涨将成为估值修复最强信号，看好地产板块投资机会；风险在于基本面、政策改善力度不及预期及融资环境收紧。

主要观点

• 全国楼市告别“一盘棋”、进入“强分化”：一线城市新房+二手房平均库存去化周期仅10个月（二线样本23个月、三四线样本39个月）；2017-2025年北上深人均商品房销售面积降至0.6平/人（同期二线1.8、三四线1.6平/人），国际经验1平/人/年以下为健康、超过1.5属过度建设，中国仅一线城市处于健康水平，核心一线已具备自发企稳条件

• 核心判断：一线城市长期资本吸引力强、各个价格段都有坚实需求，预计26H2开始一线城市房价进入新一轮价格上行周期

• 上海量能扩张：26H1新房及二手房成交15万套、同比+10%，年化成交规模30万套（25年全年26.2万套）；新房成交套数同比-21%、二手房+17%，二手房交易占比提升至87%

• 上海价格领涨全国：26H1新房累计+1.4%、二手房累计+1.9%，均居70城第一；25个样本小区整体成交价+3.0%，豪宅-3.2%、改善+3.7%、刚需+11.7%，租售比高、低总价小区表现最好；同口径租金累计+3.2%

• 上海库存与认购明显改善：二手房挂牌去化周期下降至6-7个月，新房纯新盘开盘首日平均认购率74%、核心区72%，流速明显提升

• 上海下半年或现结构性供给短缺：26年6月售批比（MA6）1.21x、较25年末上升0.32x，新房库存去化周期19.5个月（含保障房口径7.6个月）；26H1宅地建面成交环比25H2下降23%，平滑后26H2可供应规模较26H1减少30%；25年理论供应-实际销售为-219万方，26年预计缺口仍有143万方左右

• 北京为仅次于上海的第二健康市场：26H1住宅总成交11.6万套、同比+5%（新房+3%、二手+6%），二手占比81%，年化成交24万套、14年以来第三高；新房价格累计-0.8%、二手房+1.3%，样本小区-3.5%、刚需项目表现最好；新房去化18.6个月、二手7.1个月

• 北京新房库存集中于非核心区：截至2026年6月核心区占38%、非核心区占62%，朝阳、丰台、昌平、通州、大兴分别占14%、13%、11%、11%、10%、合计约59%；核心/非核心去化周期由3月的20.7/23.9个月回落至6月的17.5/19.2个月，后续去库主要取决于外围及近郊项目销售恢复

• 北京二手挂牌集中于核心区、压力整体可控：二手挂牌库存核心区占约60%（朝阳约24%、海淀和丰台各约11%），核心5区二手挂牌去化周期仅7.5个月（朝阳、海淀、丰台约7个月），郊区次核心7.6个月，通州、石景山、门头沟仅5个月，远郊四区27个月压力相对较大

• 投资建议：6月底地产板块整体股价再创历史新低，极致市场风格导致板块产生明显“底背离”；7月起进入年内淡季、量价承压且政策预期较弱，但从9月开始二手房量能将进入季节性上行通道，若核心城市价格加速上涨将成为带动板块估值修复的最强信号，看好地产板块投资机会

论述逻辑

• 数据定调分化：以库存去化周期（一线10个月 vs 二线23个月、三四线39个月）和人均销售面积（北上深0.6平/人低于1平/人/年健康线；二线1.8、三四线1.6超过1.5过度建设线）论证全国楼市告别“一盘棋”、进入“强分化”，一线城市具备自发企稳条件，进而预测26H2一线房价进入新一轮上行周期

• 上海作为旗舰市场层层验证周期启动：量（26H1成交15万套、同比+10%，二手占比87%）→价（新房+1.4%、二手+1.9%双第一，样本小区刚需+11.7%）→库存（二手挂牌去化6-7个月、新盘首日认购率74%）景气度全面改善；再由“拿地-上市约半年”推算，26H1宅地建面环比-23%→26H2可供应规模较26H1减30%→下半年或现结构性供给短缺（26年缺口约143万方），量价具备持续支撑

关键展望

• 26H2开始一线城市房价进入新一轮价格上行周期

• 上海下半年新房供给减少、或出现结构性供给短缺，26年理论供应-实际销售缺口预计约143万方

• 从9月开始二手房量能进入季节性上行通道，若核心城市价格加速上涨将成为带动板块估值修复的最强信号

• 未来一年朝阳、丰台、海淀均有重磅地块出让计划、行政规划约束放松，预计未来一年将是北京市场新房升级最快的一年

• 预计未来一年深圳新房好产品项目购买难度依然较高

• 风险提示：基本面表现不及预期（市场需求大幅下滑、库存累积快于预期、居民端需求持续性不及预期）、政策面改善力度不及预期、融资环境进一步收紧

推荐标的

• 报告为行业专题研究，未给出个股评级、目标价或覆盖公司列表；投资建议为板块层面——看好地产板块投资机会，触发条件为9月起二手量能季节性上行及核心城市价格加速上涨

• 文中出现的开发商（华润置地、招商蛇口、中海发展、保利发展、保利置业、建发/建发国际、金隅集团、天健集团、龙湖集团、绿城、越秀、中铁置业等）均为京深新盘梳理与土拍信息记录，报告未将其列为推荐标的